Чи потрібно робити ремонт перед продажем квартири. Вторинний ринок: як вигідно продати квартиру Передпродажна підготовка - забираємося, миємо підлогу та вікна, печемо булочки з корицею. Експерти відповідають на головне питання: чи можна набити ціну добрим ремонтом? Коли
Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.
Більшість квартир, які виставляються на продаж у Москві та у Підмосков'ї – не нові. Історія багатьох будинків розтягується на десятиліття, тому якість житла дуже різна: в одних квартирах потрібно просто зробити прибирання, і вони будуть виглядати як глянцеві портали, інші потребують косметичного ремонту, треті - капітального. Чи варто ремонтом займатися перед продажем і якими роботами нехтувати не слід, « » розбирався за допомогою експертів ринку нерухомості.
Продаємо квартиру на «вторинці»
Почнемо з того, що спеціальних рекомендацій як підготувати квартиру до продажу не існує. "Ніхто не користується шаблонами", - каже Олексій Шленов, генеральний директор компанії "МІЕЛЬ-Брокеридж".Але у ріелторів є напрацьований досвід продажів і показів, використовуючи який вони все ж таки можуть порадити дещо слушне. Головне, на що вони звернули увагу – у квартирі потрібно провести передпродажну підготовку. Як сформулювала Вероніка Панкова, генеральний директор агенції нерухомості «Пенати»,«Предпродажна підготовка квартири – це дії, спрямовані на підвищення привабливості об'єкта для покупців».
Перша думка, яка спадає на думку, – зробити у квартирі легкий косметичний ремонт. Він освіжить житло, через що воно постане перед покупцем у виграшному світлі. «Якщо житло і без ремонту виглядає чистим та доглянутим, сантехніка та проводка перебувають у задовільному стані, то робити ремонт просто недоцільно, – каже Олександр Зімінський, директор департаменту з продажу елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty. - Обране оздоблення може не влаштувати майбутнього покупця, а продавець втратить і час, і гроші». Якщо квартира вимагає серйозніших перетворень, то поверхневий ремонт навряд чи допоможе. «Мало кого влаштовує легка косметика, коли без ремонту старих комунікацій, заміни труб та батарей просто наклеєно нові дешеві шпалери», - погоджується Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER.Втім, бувають ситуації, коли без ремонту не обійтись. Але про це ми поговоримо трохи нижче.
Капітальний ремонт житла перед продажем у більшості випадків не входить у плани продавця. Це і дорого, і забирає багато часу. Та й ріелтори не радять продавцеві зв'язуватися з такими роботами, інакше угода відсунеться на невизначений термін.
При передпродажній підготовці необхідно привести квартиру в порядок . За словами Світлани Біріної, керівника департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість»,незалежно від класу, до якого належить нерухомість, квартира має бути чистою, тому перед показами потрібно провести генеральне прибирання. Якщо квартира житлова, а на вторинному ринку таких більшість, важливо дотримати золоту середину в інтер'єрі – квартира аскетичного та необжитого вигляду відштовхує, так само як і якщо вона надто заставлена.
Щоб квартира продавалася швидше, вона має викликати в людини позитивні емоції. Олександр Зімінський (Penny Lane Realty) звернув увагу на те, що завжди добре виглядає квартира, залита сонячним світлом. Однак при природному освітленні стають видні всі будівельні та ремонтні огріхи - тріщини на стінах і стелі, плінтус, що відійшов і т.д. Тому, якщо покази проходитимуть у денний час, необхідно заздалегідь усунути всі дрібні недоробки.
Другий за важливістю фактор – вплив на нюх . Неприємні запахи відбивають бажання не те щоб купити, а просто зайти до такої квартири. Цілком неприпустимі кухонні запахи - капусти або смаженої картоплі, запах старих речей з бабусиної шафи, нафталіну. Більшість психологів сходяться на думці, що завжди сприятливо на клієнта діє запах дорогої свіжозвареної кави, ванілі та кориці, аромат живих квітів або апельсинової олії в аромалампі. Тому радять перед показами використати перевірені прийоми. Але з іншими ароматичними засобами радять краще все-таки не експериментувати. По-перше, на смак і колір товариша немає, а по-друге, у клієнта може бути банальна алергія на запах.
Допомогти продажу квартири може зі смаком підібраний текстиль – гарні м'які пледи, пухнасті накидки на кріслах роблять будь-яку квартиру теплішою та затишною. Особливо цей вплив помітний, якщо покази йдуть восени чи взимку і за вікном йде дощ чи колючий сніг.
Слухати про всі переваги квартири клієнту, безумовно, буде приємніше за чашкою кави. "Якщо у вас є десять хвилин для приготування ароматного напою, то краще не нехтувати цим", - радить Олександр Зімінський (Penny Lane Realty).
Маркетинговий хід та його відсутність
Передпродажна підготовка квартири для багатьох продавців – це маркетинговий хід, який впливає на результат угоди. «Запущені квартири зараз продаються довше, ніж із ремонтом», - підтверджує Ольга Селютіна, керівник відділу вторинного житла «Ріелторська компанія «Російський будинок нерухомості». Для багатьох квартир, які потрапляють на ринок, потрібні суто косметичні дії: прибрати рвані шпалери, великі тріщини або протікання на полотні тощо. «Але навіть ці елементарні речі більшість продавців лінуються робити, – каже Ілля Шкоп, голова ради Гільдії ріелторів Москви.– У результаті квартиру, яку можна було продати за два місяці, продають по півроку».
Вероніка Панкова («Пенати») розповіла історію з практики: одного разу її колега дев'ять місяців продавав квартиру і ніяк не міг знайти покупця, хоча ціна була дешевшою за аналогічні варіанти. Коли у розпачі він звернувся до неї за порадою, то рієлтор вирішила на місці з'ясувати, у чому проблема. Вона приїхала до нього, і побачила на кухні величезну пляму з піснею – наслідок затоки квартири. "Я порекомендувала зняти квартиру з продажу, зробити ремонт на кухні і потім підняти ціну до середньоринкової", - каже експерт. Після невеликого ремонту квартиру було продано протягом двох тижнів.
Хоча є й інші приклади, які доводять, що єдиного рецепту немає. Вадим Ламін (SPENCER) розповів, як в одному із звичайнісіньких будинків у Замоскворіччя продавалися дві однокімнатні квартири, розташовані одна рівно над іншою. Однак та, що поверхом нижче, була виставлена за 7,1 млн рублів, а та, що вище, за 6,5 млн. «Десятивідсоткова різниця в ціні була викликана дещо кращим станом нижнього об'єкта», – пояснює експерт. Але покупець, якого зацікавили обидва варіанти, мав намір зробити у квартирі перепланування та прибрати стіну між кухнею та кімнатою, перетворивши її на студію, і зовсім не був зацікавлений у кращому стані квартири. Адже йому все одно треба було проводити «брудні» роботи з демонтажу перегородок, тому він вибрав квартиру в найгіршому стані, але дешевшу.
"На практиці більшість покупців бажають придбати недорогий варіант, але в прийнятному стані, де можна прожити рік-два і потім зробити ремонт під себе", - підтверджує Галина Фабрицька, начальник відділу оренди компанії "Пересвіт-Нерухомість".І головна причина тут – гроші.
Вклавши свої кошти у ремонт квартири, господар хоче отримати більше грошей. За оцінкою Вадима Ламіна (SPENCER) відремонтовані квартири продаються на 10-15% дорожче. Ольга Селютіна («Російський будинок нерухомості») вважає, що ціна може зрости на всі 20-30%. Втім, у Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Нерухомість»,є своя версія. Він зробив висновок, що у великій кількості випадків наявність косметичного ремонту не дозволяє продати квартиру дорожче. За його словами, річ у тому, що будь-який ремонт, окрім виконаного в обсязі «під чистову», насамперед позитивно впливає не на ціну квартири, а на її ліквідність. І чи вдасться конвертувати це підвищення ліквідності у конкретні грошові знаки – питання, яке завжди вирішується залежно від ринкової ситуації та конкретних обставин продажу.
Але є інший бік – витрати на ремонт. «Якщо вам пропонують зробити ремонт та ще рекомендують знайому ремонтну бригаду, насторожіться та дізнайтесь думку ще одного фахівця», – радить Вероніка Панкова («Пенати»).
Особливо великі втрати можуть спіткати тих продавців, які для того, щоб підвищити привабливість квартири, вирішують зробити дорогий ремонт. «Євроремонт не окупає себе, тому що ніхто не переплачуватиме 1 млн рублів і більше – це середня ціна за хороший ремонт однокімнатної та двокімнатної квартири», - переконана Галина Фабрицька («Пересвіт-Нерухомість»). Як підтвердив Ілля Шкоп (ГМР), рідко вдається відбити весь ремонт при продажі. Залежно від його "свіжості" зазвичай повертається від 30 до 60% вкладених у ремонт грошей. «Щодо квартир в економ-класі потрібно пам'ятати, що чисту відремонтовану квартиру куплять швидше і трохи дорожче, але навряд чи ви повернете час і гроші, витрачені на цей ремонт», - наголошує Інна Ігнаткіна, директор відділення компанії «МІЦ-Нерухомість на Пресні».
for sale
На вторинному ринку також широко представлені квартири в новобудовах. Йдеться про вже здані будинки, але які знаходяться на етапі заселення. Більшість квартир купували з чорновим оздобленням і з вільним плануванням. У такій квартирі жити неможливо, а щоб довести до готового стану потрібно багато часу та грошей.
Більшість продавців не роблять ремонту перед продажем, хоча покупці не відмовилися б придбати житло з оздобленням. Особливо зацікавлені у таких варіантах покупці житла економ-класу. Вони не мають намірів зносити вже зведені стіни та змінювати проект, оскільки немає зайвих грошей. За словами Галини Фабрицької («Пересвіт-Нерухомість»), хороший попит є на квартири в будинках, які зводять компанія «Ведіс». Експерт розповіла, що, наприклад, у покупець мав можливість додатково оплативши 5,2 тис. рублів за кв. м, вибрати один із запропонованих варіантів обробки - "Європейський", "Візантійський", "Англійський" або "Скандинавський". На тлі інших варіантів у новобудовах такі квартири мають серйозну конкурентну перевагу та продаються швидко та за хорошими цінами.
«У сегментах бізнес та класу де-люкс перепланування проводиться у переважній більшості випадків, – каже Олексій Шленов («МІЕЛЬ-Брокеридж»), – як наслідок покупці не прагнуть купити квартиру, «скроєну» на смак продавця».
Дії на удачу
Більшість експертів вважає, що продавати квартири в новобудовах з ремонтом малоефективно, оскільки невідомо, чи вона сподобається покупцеві. «Роблячи ремонт, ви завжди збільшуєте свої ризики, тому що витрачаєте гроші зараз, не маючи 100% гарантії повернути їх та отримати прибуток», - каже Вадим Рубцов, провідний спеціаліст відділу новобудов «Ріелторської компанії «Російський будинок нерухомості». – І що більш висока категорія будинку, то більший ризик».
Втім, на ринку трапляються приклади, коли ризик виявляється виправданим і продавцю квартири вдається заробити і на ремонті. Вадим Рубцов розповів, що в одному з будинків бізнес-класу були проблеми з прийманням на баланс організацією, що експлуатує, через що людям не видавали ключі. Але покупцю однієї з квартир вдалося домовитися з будівельною організацією, і він почав робити ремонт, оскільки планував виставити квартиру на продаж. На той момент, коли всі проблеми було вирішено і люди розпочинали ремонт, заповзятливий господар квартири його вже закінчував. Так як відремонтована квартира була одна в даному будинку, на неї швидко знайшовся покупець, який з лишком сплатив усі витрати.
Інший успішний приклад - вдале планувальне рішення. Забудовник пропонував двокімнатні квартири 80-100 кв.м, трикімнатні від 120 кв.м. Власник перепланував двокімнатну квартиру 86 кв.м, отримавши кухню-вітальню та дві повноцінні спальні. Ця квартира добре продалася як трикімнатна, оскільки аналогічних пропозицій на той момент у цьому будинку не було. «У будь-якому випадку, якщо розглядати ремонт квартир перед продажем як бізнес, продавець повинен мати добрі знання у цій галузі», - каже експерт.
Лілія Рибак («МІАН») також визнає, що витрати на оздоблення та ремонт новобудови можуть бути значними, а їхню окупність не завжди можна спрогнозувати. Тому вважає, що ремонт потрібно робити в квартирі тоді, коли у продавця квартири є можливість виконати його за цінами значно нижчими від ринкових.
Резюме від порталу
Успіх продаж багато в чому залежить від ціни квартири. Однак не всі покупці готові навіть дешево купувати «убите» житло. Тому елементарна передпродажна підготовка просто потрібна. Що ж до ремонту, то тут палиця з двома кінцями. Є приклади, коли всі витрати виявлялися виправданими, а є навпаки, адже продавець ризикує, і як повернеться до нього удача, нікому не відомо. Багато залежить від ситуації на ринку, від попиту, від того, чи є аналогічні пропозиції. У будь-якому випадку, якщо ви зважилися робити ремонт в квартирі, що продається, треба розуміти, заради чого ви його починаєте.
1) Ремонт - це зовсім не страшно.
Не слухайте всі ці «ремонт не можна завершити», «все триватиме вдвічі довше і вдвічі дорожче». Це все походить від помилок планування. Насамперед, треба розбудити в собі навички проджект-менеджера та спокійно розписати список робіт, які необхідно провести у квартирі, розрахункові терміни їх виконання, можливість виконувати ці роботи паралельно різними групами робітників, оцінити їхню вартість на підставі різних джерел. А також запланувати витрати на матеріали, яких слід дотримуватись надалі. Вся ця інформація доступна в інтернеті, і зібрати її не важко.
2) Не женіться за ідеалом.
Перший ремонт – це завжди компроміс.
У вас, напевно, дуже мало грошей і дуже мало часу та досвіду. Не треба городити складні конструкції, подіуми, переносити раковину в кухні і робити перепланування. Це займе багато часу і грошей і при перепродажі напевно не окупиться. Набагато розумніше зробити зараз просто, а через кілька років накопичити фінансові можливості, набратися досвіду і переїхати в квартиру, де не доведеться вміщати в одній кімнаті функції трьох.
3) Не женіться за дорогою обробкою.
І дорогий, і дешевий ламінат через п'ять років виглядає однаково несвіжо. Про те, що ви використовували наддорогу фарбу, знатимете тільки ви та друзі, яким ви розповідатимете про це при кожному візиті.
Квартира в глухому Підмосков'ї з ремонтом, в який вклали гроші, порівняні з її вартістю, все одно залишається квартирою в глухому Підмосков'ї з погляду вторинного ринку.
Можна відповісти, що ремонт ви робите для себе, але, запевняю, через пару місяців проживання навіть інтер'єр вашої мрії буде буденно сприйматися просто як місце проживання, а брудні шкарпетки, мотлох на столі, одяг на стільцях та інші артефакти проживання цьому лише сприятимуть.
4) Щодо чорнового оздоблення – для мене свого часу було відкриттям, що в цій галузі технології просунулися дуже сильно.
З'явилася так звана механізована стяжка та штукатурка, якою зараз займаються десятки, якщо не сотні фірм. Приїжджає машина з бетоном-насосом, вам у вікно засовують здоровий шланг, через який подають розчин. В результаті до кінця дня у вас майже ідеальна стяжка та рівні стіни, а через три дні можна переступати до чистового оздоблення. Це кардинально збільшує швидкість ремонту і як мінімум не призводить до подорожчання (мені обходилося відчутно дешевше, ніж вся епопея із завезенням та підняттям мішків суміші та подальшою оплатою робітникам).
5) Додатково здешевити ремонт можна, відмовившись від чистового вирівнювання стін та наклеївши товсті шпалери з малюнком замість фарбування.
На шпалерах нерівності стінок майже непомітні. Але це працює в панельних будинках, у моноліті все одно доведеться штукатурити міжкімнатні перегородки.
6) Слідкуйте за розпродажами в основних будівельних гіпермаркетах.
Дуже часто з'являються дуже вигідні пропозиції. Наприклад, я закупив ламінат з великою знижкою за два місяці до того, як розпочав ремонт, і весь цей час він чекав своєї черги на дачі.
Так, оздоблювальні матеріали там відверто бюджетного вигляду, але якщо вибирати з розумом, то це не дуже впадає у вічі.
У цей момент добре згадати про запланований бюджет і одразу вибирати матеріали тільки із запланованої цінової групи, а на інше навіть не дивитися, як би вам не хотілося, інакше бюджет дуже швидко поповзе нагору по всіх статтях.
7) Дешеві матеріали для чистового оздоблення треба вибирати не кричущі, щоб у вічі не впадала їхня дешевизна.
Жодних квіткових панно з плитки на всю стіну, жодних дверей зі складними скляними вставками. Пристойно у разі виглядає лише мінімалізм.
Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.
Більшість квартир, які виставляються на продаж у Москві та у Підмосков'ї – не нові. Історія багатьох будинків розтягується на десятиліття, тому якість житла дуже різна: в одних квартирах потрібно просто зробити прибирання, і вони будуть виглядати як глянцеві портали, інші потребують косметичного ремонту, треті - капітального. Чи варто ремонтом займатися перед продажем і якими роботами нехтувати не слід, « » розбирався за допомогою експертів ринку нерухомості.
Продаємо квартиру на «вторинці»
Почнемо з того, що спеціальних рекомендацій як підготувати квартиру до продажу не існує. "Ніхто не користується шаблонами", - каже Олексій Шленов, генеральний директор компанії "МІЕЛЬ-Брокеридж".Але у ріелторів є напрацьований досвід продажів і показів, використовуючи який вони все ж таки можуть порадити дещо слушне. Головне, на що вони звернули увагу – у квартирі потрібно провести передпродажну підготовку. Як сформулювала Вероніка Панкова, генеральний директор агенції нерухомості «Пенати»,«Предпродажна підготовка квартири – це дії, спрямовані на підвищення привабливості об'єкта для покупців».
Перша думка, яка спадає на думку, – зробити у квартирі легкий косметичний ремонт. Він освіжить житло, через що воно постане перед покупцем у виграшному світлі. «Якщо житло і без ремонту виглядає чистим та доглянутим, сантехніка та проводка перебувають у задовільному стані, то робити ремонт просто недоцільно, – каже Олександр Зімінський, директор департаменту з продажу елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty. - Обране оздоблення може не влаштувати майбутнього покупця, а продавець втратить і час, і гроші». Якщо квартира вимагає серйозніших перетворень, то поверхневий ремонт навряд чи допоможе. «Мало кого влаштовує легка косметика, коли без ремонту старих комунікацій, заміни труб та батарей просто наклеєно нові дешеві шпалери», - погоджується Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER.Втім, бувають ситуації, коли без ремонту не обійтись. Але про це ми поговоримо трохи нижче.
Капітальний ремонт житла перед продажем у більшості випадків не входить у плани продавця. Це і дорого, і забирає багато часу. Та й ріелтори не радять продавцеві зв'язуватися з такими роботами, інакше угода відсунеться на невизначений термін.
При передпродажній підготовці необхідно привести квартиру в порядок . За словами Світлани Біріної, керівника департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість»,незалежно від класу, до якого належить нерухомість, квартира має бути чистою, тому перед показами потрібно провести генеральне прибирання. Якщо квартира житлова, а на вторинному ринку таких більшість, важливо дотримати золоту середину в інтер'єрі – квартира аскетичного та необжитого вигляду відштовхує, так само як і якщо вона надто заставлена.
Щоб квартира продавалася швидше, вона має викликати в людини позитивні емоції. Олександр Зімінський (Penny Lane Realty) звернув увагу на те, що завжди добре виглядає квартира, залита сонячним світлом. Однак при природному освітленні стають видні всі будівельні та ремонтні огріхи - тріщини на стінах і стелі, плінтус, що відійшов і т.д. Тому, якщо покази проходитимуть у денний час, необхідно заздалегідь усунути всі дрібні недоробки.
Другий за важливістю фактор – вплив на нюх . Неприємні запахи відбивають бажання не те щоб купити, а просто зайти до такої квартири. Цілком неприпустимі кухонні запахи - капусти або смаженої картоплі, запах старих речей з бабусиної шафи, нафталіну. Більшість психологів сходяться на думці, що завжди сприятливо на клієнта діє запах дорогої свіжозвареної кави, ванілі та кориці, аромат живих квітів або апельсинової олії в аромалампі. Тому радять перед показами використати перевірені прийоми. Але з іншими ароматичними засобами радять краще все-таки не експериментувати. По-перше, на смак і колір товариша немає, а по-друге, у клієнта може бути банальна алергія на запах.
Допомогти продажу квартири може зі смаком підібраний текстиль – гарні м'які пледи, пухнасті накидки на кріслах роблять будь-яку квартиру теплішою та затишною. Особливо цей вплив помітний, якщо покази йдуть восени чи взимку і за вікном йде дощ чи колючий сніг.
Слухати про всі переваги квартири клієнту, безумовно, буде приємніше за чашкою кави. "Якщо у вас є десять хвилин для приготування ароматного напою, то краще не нехтувати цим", - радить Олександр Зімінський (Penny Lane Realty).
Маркетинговий хід та його відсутність
Передпродажна підготовка квартири для багатьох продавців – це маркетинговий хід, який впливає на результат угоди. «Запущені квартири зараз продаються довше, ніж із ремонтом», - підтверджує Ольга Селютіна, керівник відділу вторинного житла «Ріелторська компанія «Російський будинок нерухомості». Для багатьох квартир, які потрапляють на ринок, потрібні суто косметичні дії: прибрати рвані шпалери, великі тріщини або протікання на полотні тощо. «Але навіть ці елементарні речі більшість продавців лінуються робити, – каже Ілля Шкоп, голова ради Гільдії ріелторів Москви.– У результаті квартиру, яку можна було продати за два місяці, продають по півроку».
Вероніка Панкова («Пенати») розповіла історію з практики: одного разу її колега дев'ять місяців продавав квартиру і ніяк не міг знайти покупця, хоча ціна була дешевшою за аналогічні варіанти. Коли у розпачі він звернувся до неї за порадою, то рієлтор вирішила на місці з'ясувати, у чому проблема. Вона приїхала до нього, і побачила на кухні величезну пляму з піснею – наслідок затоки квартири. "Я порекомендувала зняти квартиру з продажу, зробити ремонт на кухні і потім підняти ціну до середньоринкової", - каже експерт. Після невеликого ремонту квартиру було продано протягом двох тижнів.
Хоча є й інші приклади, які доводять, що єдиного рецепту немає. Вадим Ламін (SPENCER) розповів, як в одному із звичайнісіньких будинків у Замоскворіччя продавалися дві однокімнатні квартири, розташовані одна рівно над іншою. Однак та, що поверхом нижче, була виставлена за 7,1 млн рублів, а та, що вище, за 6,5 млн. «Десятивідсоткова різниця в ціні була викликана дещо кращим станом нижнього об'єкта», – пояснює експерт. Але покупець, якого зацікавили обидва варіанти, мав намір зробити у квартирі перепланування та прибрати стіну між кухнею та кімнатою, перетворивши її на студію, і зовсім не був зацікавлений у кращому стані квартири. Адже йому все одно треба було проводити «брудні» роботи з демонтажу перегородок, тому він вибрав квартиру в найгіршому стані, але дешевшу.
"На практиці більшість покупців бажають придбати недорогий варіант, але в прийнятному стані, де можна прожити рік-два і потім зробити ремонт під себе", - підтверджує Галина Фабрицька, начальник відділу оренди компанії "Пересвіт-Нерухомість".І головна причина тут – гроші.
Вклавши свої кошти у ремонт квартири, господар хоче отримати більше грошей. За оцінкою Вадима Ламіна (SPENCER) відремонтовані квартири продаються на 10-15% дорожче. Ольга Селютіна («Російський будинок нерухомості») вважає, що ціна може зрости на всі 20-30%. Втім, у Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Нерухомість»,є своя версія. Він зробив висновок, що у великій кількості випадків наявність косметичного ремонту не дозволяє продати квартиру дорожче. За його словами, річ у тому, що будь-який ремонт, окрім виконаного в обсязі «під чистову», насамперед позитивно впливає не на ціну квартири, а на її ліквідність. І чи вдасться конвертувати це підвищення ліквідності у конкретні грошові знаки – питання, яке завжди вирішується залежно від ринкової ситуації та конкретних обставин продажу.
Але є інший бік – витрати на ремонт. «Якщо вам пропонують зробити ремонт та ще рекомендують знайому ремонтну бригаду, насторожіться та дізнайтесь думку ще одного фахівця», – радить Вероніка Панкова («Пенати»).
Особливо великі втрати можуть спіткати тих продавців, які для того, щоб підвищити привабливість квартири, вирішують зробити дорогий ремонт. «Євроремонт не окупає себе, тому що ніхто не переплачуватиме 1 млн рублів і більше – це середня ціна за хороший ремонт однокімнатної та двокімнатної квартири», - переконана Галина Фабрицька («Пересвіт-Нерухомість»). Як підтвердив Ілля Шкоп (ГМР), рідко вдається відбити весь ремонт при продажі. Залежно від його "свіжості" зазвичай повертається від 30 до 60% вкладених у ремонт грошей. «Щодо квартир в економ-класі потрібно пам'ятати, що чисту відремонтовану квартиру куплять швидше і трохи дорожче, але навряд чи ви повернете час і гроші, витрачені на цей ремонт», - наголошує Інна Ігнаткіна, директор відділення компанії «МІЦ-Нерухомість на Пресні».
for sale
На вторинному ринку також широко представлені квартири в новобудовах. Йдеться про вже здані будинки, але які знаходяться на етапі заселення. Більшість квартир купували з чорновим оздобленням і з вільним плануванням. У такій квартирі жити неможливо, а щоб довести до готового стану потрібно багато часу та грошей.
Більшість продавців не роблять ремонту перед продажем, хоча покупці не відмовилися б придбати житло з оздобленням. Особливо зацікавлені у таких варіантах покупці житла економ-класу. Вони не мають намірів зносити вже зведені стіни та змінювати проект, оскільки немає зайвих грошей. За словами Галини Фабрицької («Пересвіт-Нерухомість»), хороший попит є на квартири в будинках, які зводять компанія «Ведіс». Експерт розповіла, що, наприклад, у покупець мав можливість додатково оплативши 5,2 тис. рублів за кв. м, вибрати один із запропонованих варіантів обробки - "Європейський", "Візантійський", "Англійський" або "Скандинавський". На тлі інших варіантів у новобудовах такі квартири мають серйозну конкурентну перевагу та продаються швидко та за хорошими цінами.
«У сегментах бізнес та класу де-люкс перепланування проводиться у переважній більшості випадків, – каже Олексій Шленов («МІЕЛЬ-Брокеридж»), – як наслідок покупці не прагнуть купити квартиру, «скроєну» на смак продавця».
Дії на удачу
Більшість експертів вважає, що продавати квартири в новобудовах з ремонтом малоефективно, оскільки невідомо, чи вона сподобається покупцеві. «Роблячи ремонт, ви завжди збільшуєте свої ризики, тому що витрачаєте гроші зараз, не маючи 100% гарантії повернути їх та отримати прибуток», - каже Вадим Рубцов, провідний спеціаліст відділу новобудов «Ріелторської компанії «Російський будинок нерухомості». – І що більш висока категорія будинку, то більший ризик».
Втім, на ринку трапляються приклади, коли ризик виявляється виправданим і продавцю квартири вдається заробити і на ремонті. Вадим Рубцов розповів, що в одному з будинків бізнес-класу були проблеми з прийманням на баланс організацією, що експлуатує, через що людям не видавали ключі. Але покупцю однієї з квартир вдалося домовитися з будівельною організацією, і він почав робити ремонт, оскільки планував виставити квартиру на продаж. На той момент, коли всі проблеми було вирішено і люди розпочинали ремонт, заповзятливий господар квартири його вже закінчував. Так як відремонтована квартира була одна в даному будинку, на неї швидко знайшовся покупець, який з лишком сплатив усі витрати.
Інший успішний приклад - вдале планувальне рішення. Забудовник пропонував двокімнатні квартири 80-100 кв.м, трикімнатні від 120 кв.м. Власник перепланував двокімнатну квартиру 86 кв.м, отримавши кухню-вітальню та дві повноцінні спальні. Ця квартира добре продалася як трикімнатна, оскільки аналогічних пропозицій на той момент у цьому будинку не було. «У будь-якому випадку, якщо розглядати ремонт квартир перед продажем як бізнес, продавець повинен мати добрі знання у цій галузі», - каже експерт.
Лілія Рибак («МІАН») також визнає, що витрати на оздоблення та ремонт новобудови можуть бути значними, а їхню окупність не завжди можна спрогнозувати. Тому вважає, що ремонт потрібно робити в квартирі тоді, коли у продавця квартири є можливість виконати його за цінами значно нижчими від ринкових.
Резюме від порталу
Успіх продаж багато в чому залежить від ціни квартири. Однак не всі покупці готові навіть дешево купувати «убите» житло. Тому елементарна передпродажна підготовка просто потрібна. Що ж до ремонту, то тут палиця з двома кінцями. Є приклади, коли всі витрати виявлялися виправданими, а є навпаки, адже продавець ризикує, і як повернеться до нього удача, нікому не відомо. Багато залежить від ситуації на ринку, від попиту, від того, чи є аналогічні пропозиції. У будь-якому випадку, якщо ви зважилися робити ремонт в квартирі, що продається, треба розуміти, заради чого ви його починаєте.
Продаж квартири є складним процесом.
Продавець бажає швидкої та вигідної реалізації свого житла з дотриманням законності майбутньої угоди. (див.)
Як це зробити, і чи варто здійснювати ремонтний ремонт квартири, розглянемо в статті.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч. Це швидко і безкоштовно!
Серед продавців нерухомості склалася думка, що ремонт перед продажем квартири значно підвищить її ціну. Це не так.
Ріелтори стверджують, що на ціну впливають дещо інші фактори:
- Розташування квартири та транспортна інфраструктура;
- Тип будинку та його технічний стан;
- Рік будівництва;
- Екологія території, де знаходиться квартира.
Про ремонт квартири потенційні покупці запитують не так часто.
Якщо в квартирі, що продається, її господарі давно не робили косметичний ремонт, то можна освіжити зовнішній вигляд житла. В об'єм таких робіт входить фарбування стін та дверей, укладання підлог. Косметичний ремонт збільшить шанси на вигідний продаж.
Покупець повинен вирішити для себе: витратитись на ремонт та матеріали, або скинути трохи з ціни на квартиру за її неналежний стан.
Чи потрібно робити капітальний ремонт перед продажем квартири?
Капітальний ремонт квартири - це процес, що включає заміну каналізації і труб, монтаж нових вікон, укладання підлог і т.д. Чи варто робити такий ремонт перед продажем квартири, це питання, яке потребує осмислення.Багато продавців заганяють себе в пастку, коли починають робити шикарний ремонт і не можуть потім продати таке житло. Витрати їх можуть окупитися через низький попит. Елітний або капітальний ремонт може окупитись лише в деяких випадках.
Якщо квартира знаходиться в історичному районі великого міста, то капітальний ремонт вторинного житла може бути виправданий. Багато покупців при придбанні нерухомості орієнтуються насамперед на значущість району, а потім — на категорію житла.
В інших випадках не потрібно здійснювати витрати на капітальний ремонт. Адже покупці віддадуть перевагу новобудові, ніж вторинне житло за завищеною ціною.
Але у певних ситуаціях ремонт може зіграти на користь покупців. Агентства в містах Росії, що займаються нерухомістю, часто викуповують квартири з метою подальшого здачі її в оренду (див. ).
Яку квартиру шукає покупець?
Все залежить від бажань покупця. Якщо він хоче відразу в'їхати в житло і покупець не має грошей на ремонт і переробку квартири, то нормальний стан житла відіграє важливу роль.
Якщо в квартиру в'їжджати одразу немає необхідності, це означає, що господарі планують робити ремонт за своїми перевагами. Тоді стан житла не грає при його придбанні для них жодної ролі.
У яких випадках при продажі квартир ремонт робити не потрібно?
Якщо господар квартири під час її покупки почне все переробляти, ремонт не потрібен. Але тільки в тому випадку, якщо сантехнічний стан квартири добрий, не було затоплень та пожеж.
Коли та як краще показувати покупцям квартиру?
Існує кілька порад від фахівців:
- Вибір потрібного часу для перегляду квартири.Необхідно знати, що є у квартирі хорошого, що потрібно показати потенційному покупцю насамперед. Переваги своєї квартири найкраще знає сам продавець. Якщо вид з вікна – це особлива гордість господарів квартири, то перегляд потрібно влаштовувати у світлий час доби та не завішувати вікна. А якщо вікно виходить на смітник або на вікна сусіднього будинку, то не варто акцентувати на цьому увагу.
- Потенційного клієнта слід зустрічати на нейтральній території.Це започаткує спілкування між потенційними учасниками угоди, адже перше враження одне про одного дуже важливе. Крім того, покупець має швидко знайти місце зустрічі. Тому це має бути людне місце, наприклад станція метро. Потенційний покупець має прийти на огляд із добрими та позитивними емоціями. Будь-який ріелтор скаже, що негативні емоції продавця та покупця не створять умов для укладання угоди.
- Квартира має бути без присутності неприємних запахів.Старі квартири зазвичай грішать неприємними запахами, які походять від меблів або підлог. Почасти у цьому винні тварини, яких тримають господарі. Якщо потенційний покупець зможе відчути запах затхлості та тварин, грибка, то найкраще перед оглядом пофарбувати стіни олійною фарбою чи емаллю. Існує безліч способів позбавитися запахів, але перше, що необхідно зробити – це ліквідувати його джерело.
- Прибирання та чистота в квартирі.Будь-яку людину, у тому числі й потенційного покупця, приваблює лише акуратне та чисте житло. Перед переглядом краще прибрати зайві меблі, але не виносити все. Іноді меблі просять прибрати для того, щоб побачити житло без цих конструкцій.
У продавців квартир перед продажем постає одне дуже важливе питання: « Як дорожче та вигідніше продати свою квартиру»?
Виставляти на продаж як є чи зробити ремонт? З одного боку, за хорошу квартиру з ремонтом мають і заплатити більше, з іншого боку, гроші, вкладені у ремонт, можуть не окупитися. Вийде, що й час втратив, і зиску ніякого не отримав. Як бути продавцю квартири?
Спробуймо розібратися за допомогою експертів.
Марія Літинецька, керуючий партнер «Метріум Груп»: «Придбання квартири з чужим ремонтом – це завжди компроміс, до якого готовий далеко не кожен клієнт Навіть якщо ремонт дуже якісний, то покупцю, як правило, шкода його переробляти, але й жити в такій квартирі йому не дуже хочеться – багато хто хоче, щоб житло повністю відповідало їхньому смаку. Крім того, витрати на оздоблювальні роботи справді можуть не окупитися. Особливо у елітному сегменті. Все залежить від того, наскільки швидко власнику необхідно реалізувати нерухомість»
Дмитро Овсянніков, директор компанії «ІПОТЕК, РУ»: «Як відомо, «зустрічають по одязі» І коли відбувається зустріч квартири з потенційним покупцем, квартира має справити на покупця гарне враження. Парадокс ситуації полягає в тому, що, як правило, покупець, який купив квартиру, відразу після покупки (або через якийсь час) робить у ній ремонт, переробляючи квартиру «під себе». І в той же час покупці звертають увагу на стан квартири далеко не в останню чергу. Здавалося б: навіщо звертати увагу на стан квартири, якщо все одно зроблений продавцем ремонт, швидше за все, покупець перероблятиме?»
Що можете порадити продавцям квартир? Чи є альтернатива дорогому ремонту?
Марія Літинецька: «Найкращий варіант – зробити поверхневий косметичний ремонт, щоб «освіжити» квартиру Оскільки смаки у всіх різні, покупець набагато частіше набуває житла в «убитому» стані, але дешевше, щоб зробити ремонт на свій смак, ніж дорожчу квартиру з виконаною обробкою, яка вас дратуватиме.»
Є квартири з так званим «бабусиним ремонтом»: коли ремонт робився у минулому столітті. Тобто квартира - чистенька, але шпалери простенькі, де-не-де видно протікання від сусідів, десь паркетини повилетіли...
Що обов'язково потрібно зробити у квартирі, щоб квартира зросла у ціні, а витрати були мінімальними?
Марія Літинецька:«У разі продажу квартири зі старим ремонтом має сенс зробити косметичну обробку, можливо, навіть самотужки. Це дозволить утримати на прийнятному рівні вартість квартири та одночасно заощадити кошти. В першу чергу слід усунути саме протікання, тому що вони найбільше «лякають» покупців - текти завжди може відкритися знову.»
Дмитро Овсянніков: «Передпродажну підготовку потрібно провести обов'язково. Вона полягає у наведенні порядку у квартирі та у легкому ремонті. Гарний, ґрунтовний ремонт, як правило, не окупається. А невеликий, маловитратний ремонтик провести просто необхідно: підклеїти шпалери, що відклеїлися місцями, замазати протікання на стелі, якщо вони є, змастити дверні петлі, щоб двері, відчиняючись, не рипіли.»
Чи трапляються квартири з «бабусиним ремонтом» на елітному ринку житла? Чи це стосується лише квартир економ-класу? Що робити у такому разі?
Марія Літинецька: «Очевидно, що пропозицій на елітному ринку житла з «бабусиним ремонтом» небагато. Однак і такі зустрічаються. Зокрема, коли йдеться про продаж квартир у сталінських висотках, де житло часом перебуває у жалюгідному стані. Проте, для продажу об'єктів у таких історичних та легендарних будинках ремонт робити зовсім не обов'язково – на них завжди буде високий попит. Нові власники квартир у більшості випадків і так планують робити капітальний ремонт.
Варто відзначити ще один можливий варіант - коли власник продає житло в не такому легендарному елітному комплексі, як сталінська висотка, а оздобленні в квартирі вже понад десять років. Багатьом клієнтам ринку елітної нерухомості важливо, щоб житло відповідало всім сучасним стандартам якості з візуальної та технічної точок зору. Якщо «начинка» у квартирі морально застаріла, покупець може бути прискіпливий. Можливо, саме в цьому випадку є сенс замислитись про способи залучення клієнтів. Наприклад, це може бути косметичний ремонт: циклювання та шліфування підлоги з наступним нанесенням на них новомодного покриття. Дехто змінює застарілу техніку на нову, хтось ставить незвичайні двері. Все залежить від фантазії та добробуту продавця, а також від того, наскільки швидко йому необхідно реалізувати квартиру».
Керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість» Світлана Біріна:«Критерій ціни дуже важливий для клієнтів, люди ледве виходять на потрібний бюджет, а тут ще й націнки за гарний вигляд, гарне оздоблення та інші переваги. З цієї причини в економі продати «убиту» квартиру легше, ніж в інших сегментах. Хоча, звичайно, для зниження термінів експозиції ми радимо привести кімнату в охайний вигляд - полагодити сантехніку, усунути протікання, пофарбувати стелю, покласти просте підлогове покриття і, звичайно, зробити прибирання. Ціни від цього, звичайно, не злетять, але покупці охоче відгукнуться на пропозицію за адекватної вартості.»
Ремонт коштує грошей. Квартира з ремонтом коштує дорожче. Чи варто продавцеві робити ремонт у квартирі перед продажем? Не вийде, що на квартира стане дорожче, наприклад, тисяч на 100, а на ремонт буде витрачено 200 тисяч?
Світлана Біріна:«Продавцю достатньо зробити косметичний ремонт у квартирі, щоб зробити її «видимою» для покупців. Великі витрати справді можуть не окупитися, особливо у поточних реаліях ринку. Щоб знайти покупців, власникам доведеться робити дисконти і в результаті вкладення в дорогий ремонт не окупляться. Навіщо покупцеві витрачатися на 200 000-500 000 рублів більше, коли на ринку є маса доступніших варіантів, а ремонт можна зробити пізніше з урахуванням своїх переваг в оформленні житла.
Також експерти зазначають, що обов'язково потрібно враховувати ситуацію на ринку: зростають чи падають: у період падіння цін може виявитися, що у той час, поки йшов ремонт, ціни впали настільки, що квартира з ремонтом коштує зараз дешевше, ніж кілька місяців тому коштувала квартира без ремонту.
Світлана Біріна: «Яскравий приклад, сім'я купила вбиту «двох» на Нагатинській за 10,5 млн рублів наприкінці 2014 року, але потім, зробивши ремонт, у середині 2015 року вирішила її продати. Сьогодні дзвінки йдуть на рівні 9,5 млн рублів, і то не дуже активно»
Що ж виходить? Якщо квартира в поганому стані – зробити косметичний ремонт потрібно обов'язково. А якщо вона і так виглядає цілком пристойно, можна обійтися і залишити все як є. І покупець задоволений і продавцем.
