จำเป็นต้องปรับปรุงก่อนขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่? ตลาดรอง: ขายอพาร์ทเมนต์อย่างไรให้มีกำไร การเตรียมการขายล่วงหน้า - เราทำความสะอาด ล้างพื้นและหน้าต่าง อบซินนามอนโรล ผู้เชี่ยวชาญตอบคำถามหลัก: เป็นไปได้ไหมที่จะขึ้นราคาการซ่อมแซมที่ดี? เมื่อไร
บทความนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงและข้อมูล ข้อมูลทั้งหมดในบทความนี้นำเสนอเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น
อพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ที่วางขายในมอสโกและภูมิภาคมอสโกไม่ใช่ของใหม่ ประวัติความเป็นมาของบ้านหลายหลังมีมานานหลายทศวรรษ ดังนั้นคุณภาพของที่อยู่อาศัยจึงแตกต่างกันมาก อพาร์ทเมนท์บางหลังจำเป็นต้องทำความสะอาดและจะมีลักษณะเหมือนพอร์ทัลเคลือบเงา ในขณะที่บางหลังจำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซมอย่างสวยงาม และบางหลังจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ครั้งใหญ่ ควรซ่อมแซมก่อนขายหรือไม่ และงานไหนไม่ควรละเลย? « » คิดออกด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์
เราขายอพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง
เริ่มจากข้อเท็จจริงที่ว่าไม่มีคำแนะนำพิเศษเกี่ยวกับวิธีการเตรียมอพาร์ทเมนท์สำหรับขาย “ไม่มีใครใช้เทมเพลต” กล่าว Alexey Shlenov ผู้อำนวยการทั่วไปของ MIEL-Brokerageแต่นายหน้ามีประสบการณ์ในการขายและการจัดแสดงที่สะสมมาโดยที่พวกเขายังคงสามารถให้คำแนะนำที่เป็นประโยชน์ได้ สิ่งสำคัญที่พวกเขาใส่ใจคืออพาร์ทเมนท์จำเป็นต้องมีการเตรียมการก่อนการขาย ฉันกำหนดสูตรอย่างไร Veronika Pankova ผู้อำนวยการทั่วไปของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ "Penaty"“การเตรียมอพาร์ทเมนต์ก่อนการขายเป็นการดำเนินการที่มุ่งเพิ่มความน่าดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อ”
ความคิดแรกที่เข้ามาในใจคือ: ซ่อมแซมเครื่องสำอางเล็กน้อยให้กับอพาร์ตเมนต์ มันจะรีเฟรชบ้านทำให้ปรากฏต่อหน้าผู้ซื้อในแง่ที่ได้เปรียบ “หากบ้านดูสะอาดและได้รับการดูแลเป็นอย่างดีแม้จะไม่มีการซ่อมแซม แต่ระบบประปาและสายไฟยังอยู่ในสภาพที่น่าพอใจ ก็ไม่แนะนำให้ซ่อมแซม” กล่าว Alexander Ziminsky ผู้อำนวยการฝ่ายขายอสังหาริมทรัพย์สุดหรูของ Penny Lane Realty- “การตกแต่งที่เลือกอาจไม่เหมาะกับผู้ซื้อในอนาคต และผู้ขายจะสูญเสียทั้งเวลาและเงิน” หากอพาร์ทเมนท์ต้องการการเปลี่ยนแปลงที่ร้ายแรงกว่านี้การซ่อมแซมแบบผิวเผินก็ไม่น่าจะช่วยได้ “ มีเพียงไม่กี่คนที่พอใจกับเครื่องสำอางบางเบา เมื่อโดยไม่ต้องซ่อมแซมการสื่อสารเก่า เปลี่ยนท่อและแบตเตอรี่ พวกเขาเพียงแค่ติดวอลเปเปอร์ราคาถูกใหม่” เห็นด้วย วาดิม ลามิน หุ้นส่วนผู้จัดการของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ SPENCERอย่างไรก็ตาม มีบางสถานการณ์ที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงการซ่อมแซมได้ แต่เราจะพูดถึงเรื่องนี้ให้ต่ำลงเล็กน้อย
ในกรณีส่วนใหญ่ การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ก่อนการขายจะไม่รวมอยู่ในแผนของผู้ขาย ซึ่งทั้งมีราคาแพงและใช้เวลานาน และนายหน้าไม่แนะนำให้ผู้ขายเข้าไปเกี่ยวข้องกับงานดังกล่าว มิฉะนั้นธุรกรรมจะถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด
ในระหว่างการเตรียมการขายล่วงหน้าที่คุณต้องการ ทำความสะอาดอพาร์ตเมนต์ให้เรียบร้อย - ตาม Svetlana Birina หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์ในเมืองของบริษัท NDV-Real Estateไม่ว่าทรัพย์สินจะอยู่ในประเภทใดก็ตาม อพาร์ทเมนท์จะต้องสะอาด ดังนั้นก่อนการฉาย คุณต้องทำความสะอาดอย่างละเอียดก่อน หากอพาร์ทเมนต์เป็นที่อยู่อาศัยและในตลาดรองส่วนใหญ่เป็นส่วนใหญ่สิ่งสำคัญคือต้องรักษาค่าเฉลี่ยสีทองไว้ภายใน - อพาร์ทเมนต์ที่มีลักษณะนักพรตและไม่มีคนอยู่อาศัยจะน่ารังเกียจรวมทั้งหากรกเกินไป
เพื่อให้อพาร์ทเมนต์ขายได้เร็วขึ้นจะต้องกระตุ้นอารมณ์เชิงบวกในตัวบุคคล Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty) สังเกตเห็นว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีแสงแดดส่องถึงจะดูดีอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม ด้วยแสงธรรมชาติ ข้อบกพร่องในการก่อสร้างและการซ่อมแซมทั้งหมดจะมองเห็นได้ เช่น รอยแตกบนผนังและเพดาน แผ่นฐานที่หลวม ฯลฯ ดังนั้นหากการแสดงจัดขึ้นในช่วงกลางวัน จำเป็นต้องกำจัดข้อบกพร่องเล็กๆ น้อยๆ ทั้งหมดล่วงหน้า
ปัจจัยที่สำคัญที่สุดอันดับสองคือ ส่งผลต่อการรับรู้กลิ่น - กลิ่นอันไม่พึงประสงค์ทำให้ความปรารถนาไม่เพียงแค่ซื้อเท่านั้น แต่ยังเพียงแค่เข้าไปในอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวด้วย กลิ่นในครัวเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้โดยสิ้นเชิง - กะหล่ำปลีหรือมันฝรั่งทอด, กลิ่นของเก่าจากตู้เสื้อผ้าของคุณยาย, ลูกเหม็น นักจิตวิทยาส่วนใหญ่ยอมรับว่ากลิ่นของกาแฟสดราคาแพง วานิลลาและอบเชย กลิ่นของดอกไม้สดหรือน้ำมันส้มในตะเกียงอโรมามักจะส่งผลดีต่อลูกค้าเสมอ ดังนั้นจึงแนะนำให้ใช้เทคนิคที่ได้รับการพิสูจน์แล้วก่อนการฉาย แต่ก็ยังแนะนำว่าอย่าทดลองกับผลิตภัณฑ์อะโรมาติกอื่น ๆ ประการแรกอย่างที่ทุกคนรู้กันดีว่าไม่มีเพื่อนตามรสนิยมและสีและประการที่สองลูกค้าอาจมีอาการแพ้กลิ่นซ้ำ ๆ
สิ่งทอที่คัดสรรอย่างมีรสนิยมสามารถช่วยขายอพาร์ทเมนต์ได้ - ผ้าห่มนุ่มสวยงามและผ้าคลุมบนอาร์มแชร์เนื้อนุ่มช่วยให้อพาร์ทเมนต์อบอุ่นและสะดวกสบายยิ่งขึ้น อิทธิพลนี้จะสังเกตเห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษหากการแสดงเกิดขึ้นในฤดูใบไม้ร่วงหรือฤดูหนาว และมีฝนตกหรือหิมะปกคลุมอยู่นอกหน้าต่าง
มันจะเป็นที่น่าพอใจมากขึ้นสำหรับลูกค้าที่จะได้ยินเกี่ยวกับข้อดีทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์มากกว่ากาแฟชงสดหนึ่งแก้ว “หากคุณมีเวลาสิบนาทีในการเตรียมเครื่องดื่มปรุงแต่งรส ก็ไม่ควรละเลยเลย” Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty) แนะนำ
การตลาดเคลื่อนตัวและขาดไป
สำหรับผู้ขายหลายราย การเตรียมอพาร์ทเมนท์ก่อนการขายเป็นวิธีการทางการตลาดที่ส่งผลต่อผลลัพธ์ของการทำธุรกรรม “อพาร์ทเมนท์ร้างใช้เวลาในการขายนานกว่าอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่” ยืนยัน Olga Selyutina หัวหน้าแผนกที่อยู่อาศัยรองของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ "Russian House of Real Estate"- อพาร์ทเมนต์หลายแห่งที่ออกสู่ตลาดจำเป็นต้องมีการตกแต่งอย่างสวยงาม: ลบวอลล์เปเปอร์ที่ฉีกขาด รอยแตกขนาดใหญ่หรือรอยรั่วบนเพดาน ฯลฯ “แต่ผู้ขายส่วนใหญ่ขี้เกียจเกินไปที่จะทำสิ่งพื้นฐานเหล่านี้” กล่าว Ilya Shkop ประธานสภาสมาคมนายหน้าแห่งมอสโก“ผลก็คือ อพาร์ทเมนต์ที่สามารถขายได้ภายในสองเดือนก็ขายได้ภายในหกเดือน”
Veronika Pankova (“ Penates”) เล่าเรื่องราวจากการปฏิบัติ: เมื่อเพื่อนร่วมงานของเธอขายอพาร์ทเมนต์เป็นเวลาเก้าเดือนและไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ แม้ว่าราคาจะถูกกว่าตัวเลือกที่คล้ายกันก็ตาม เมื่อเขาหันไปขอคำแนะนำจากเธอด้วยความสิ้นหวัง นายหน้าจึงตัดสินใจค้นหาทันทีว่าปัญหาคืออะไร เธอมาหาเขาและเห็นจุดใหญ่ในห้องครัวพร้อมเพลง ซึ่งเป็นผลมาจากน้ำท่วมในอพาร์ตเมนต์ “ฉันแนะนำให้ถอดอพาร์ทเมนท์ออกจากตลาด ปรับปรุงห้องครัว แล้วเพิ่มราคาให้เป็นราคาตลาดโดยเฉลี่ย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว หลังจากการปรับปรุงเล็กน้อย อพาร์ทเมนท์ก็ขายได้ภายในสองสัปดาห์
แม้ว่าจะมีตัวอย่างอื่นที่พิสูจน์ได้ว่าไม่มีสูตรเดียว Vadim Lamin (SPENCER) เล่าว่าบ้านธรรมดาที่สุดแห่งหนึ่งใน Zamoskvorechye ขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องสองห้องได้อย่างไร โดยหลังหนึ่งอยู่เหนืออีกหลังหนึ่งพอดี อย่างไรก็ตาม ชิ้นที่อยู่บนพื้นด้านล่างมีราคา 7.1 ล้านรูเบิล และชิ้นด้านบนราคา 6.5 ล้าน “ราคาที่แตกต่างกันสิบเปอร์เซ็นต์เกิดจากสภาพที่ดีขึ้นเล็กน้อยของวัตถุด้านล่าง” ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย แต่ผู้ซื้อซึ่งสนใจทั้งสองทางเลือก ตั้งใจที่จะปรับปรุงอพาร์ทเมนท์และรื้อผนังระหว่างห้องครัวกับห้องออก เพื่อเปลี่ยนเป็นสตูดิโอ และไม่สนใจสภาพที่ดีขึ้นของอพาร์ทเมนท์เลย ท้ายที่สุดเขายังคงต้องทำงาน "สกปรก" ในการรื้อพาร์ติชั่น เขาจึงเลือกอพาร์ทเมนต์ที่มีสภาพแย่กว่า แต่ราคาถูกกว่า
“ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการซื้อตัวเลือกที่ราคาไม่แพง แต่อยู่ในสภาพที่ยอมรับได้ ซึ่งพวกเขาสามารถอยู่ได้หนึ่งหรือสองปีแล้วจึงซ่อมแซมด้วยตนเอง” ยืนยัน Galina Fabritskaya หัวหน้าแผนกเช่าของ บริษัท Peresvet-Nedvizhimostและเหตุผลหลักที่นี่คือเงิน
เจ้าของได้ลงทุนปรับปรุงอพาร์ตเมนต์แล้วจึงต้องการหาเงินเพิ่ม จากข้อมูลของ Vadim Lamin (SPENCER) อพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่จะขายมีราคาแพงกว่า 10-15% Olga Selyutina (“ Russian House of Real Estate”) เชื่อว่าราคาอาจเพิ่มขึ้น 20-30% อย่างไรก็ตาม ณ Oleg Samoilov ผู้อำนวยการทั่วไปของ RELIGHT-Real Estateเรามีเวอร์ชันของเราเอง เขาสรุปว่าในหลายกรณี การมีการซ่อมแซมเครื่องสำอางไม่อนุญาตให้ขายอพาร์ทเมนท์ในราคาที่สูงขึ้น ตามที่เขาพูดความจริงก็คือการซ่อมแซมใด ๆ ยกเว้นที่ดำเนินการในระดับ "การตกแต่ง" โดยหลักแล้วจะมีผลเชิงบวกไม่ใช่ต่อราคาของอพาร์ทเมนต์ แต่ต่อสภาพคล่องของมัน และเป็นไปได้หรือไม่ที่จะแปลงสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นนี้เป็นธนบัตรโดยเฉพาะนั้นเป็นคำถามที่ต้องตัดสินใจเสมอขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดและสถานการณ์เฉพาะของการขาย
แต่มีอีกด้านคือค่าซ่อม “หากคุณได้รับการเสนอให้ซ่อมแซม และพวกเขายังแนะนำทีมซ่อมที่คุณรู้จักด้วย โปรดใช้ความระมัดระวังและค้นหาความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญคนอื่น” Veronika Pankova (“Penaty”) แนะนำ
ความสูญเสียครั้งใหญ่โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาจเกิดขึ้นกับผู้ขายเหล่านั้นที่ตัดสินใจปรับปรุงซ่อมแซมราคาแพงเพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจของอพาร์ทเมนท์ “ การปรับปรุงคุณภาพยุโรปไม่ได้จ่ายเองเนื่องจากจะไม่มีใครจ่ายเงินเกิน 1 ล้านรูเบิลขึ้นไป - นี่คือราคาเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องและสองห้องที่ดี” Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate ) มั่นใจ ตามที่ Ilya Shkop (GMR) ยืนยัน แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะ "ชดใช้" การซ่อมแซมทั้งหมดเมื่อขาย ขึ้นอยู่กับ "ความสด" ของมันมักจะให้ผลตอบแทน 30 ถึง 60% ของเงินที่ลงทุนไปในการซ่อมแซม “สำหรับอพาร์ทเมนต์ในชั้นประหยัด คุณต้องจำไว้ว่าอพาร์ทเมนต์ที่สะอาดและได้รับการปรับปรุงใหม่จะซื้อได้เร็วกว่าและมีราคาแพงกว่าเล็กน้อย แต่คุณไม่น่าจะได้รับเวลาและเงินที่ใช้ในการปรับปรุงนี้คืน” เน้นย้ำ Inna Ignatkina ผู้อำนวยการสาขาของ บริษัท “ MIC-Real Estate on Presnya”
สำหรับขาย
ปัจจุบันอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ก็มีวางจำหน่ายในตลาดรองอย่างกว้างขวางเช่นกัน เรากำลังพูดถึงบ้านที่ได้รับการว่าจ้างแล้ว แต่อยู่ในขั้นตอนการเข้าพัก อพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ถูกซื้อโดยมีพื้นผิวหยาบและมีพื้นที่เปิดโล่ง เป็นไปไม่ได้ที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์เช่นนี้และจะต้องใช้เวลาและเงินมากในการทำให้เสร็จสมบูรณ์
ผู้ขายส่วนใหญ่ไม่ทำการปรับปรุงใหม่ก่อนขาย แม้ว่าผู้ซื้อจะไม่รังเกียจที่จะซื้อบ้านที่ตกแต่งเสร็จแล้วก็ตาม ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชั้นประหยัดสนใจตัวเลือกดังกล่าวเป็นพิเศษ พวกเขาไม่มีความตั้งใจที่จะรื้อกำแพงที่สร้างไว้แล้วและเปลี่ยนโครงการเนื่องจากไม่มีเงินเพิ่ม ตามข้อมูลของ Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate) มีความต้องการอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่สร้างโดยบริษัท Vedis เป็นจำนวนมาก ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตัวอย่างเช่นผู้ซื้อมีโอกาสจ่ายเพิ่มอีก 5.2 พันรูเบิลต่อตร.ม. m เลือกหนึ่งในตัวเลือกการตกแต่งที่เสนอ - "ยุโรป", "ไบเซนไทน์", "อังกฤษ" หรือ "สแกนดิเนเวียน" เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลือกอื่น ๆ ในอาคารใหม่ อพาร์ทเมนท์ดังกล่าวมีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันอย่างมาก และขายได้อย่างรวดเร็วในราคาที่ดี
“ ในส่วนของธุรกิจและกลุ่มห้องดีลักซ์การพัฒนาขื้นใหม่จะดำเนินการในกรณีส่วนใหญ่” Alexey Shlenov (MIEL-Brokerage) กล่าว“ ด้วยเหตุนี้ผู้ซื้อจึงไม่มุ่งมั่นที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ "ปรับแต่ง" ตามรสนิยมของผู้ขาย ”
การกระทำเพื่อโชคลาภ
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เชื่อว่าการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ไม่ได้ผลเนื่องจากไม่ทราบว่าผู้ซื้อจะชอบหรือไม่ “การซ่อมแซม คุณจะเพิ่มความเสี่ยงเสมอ เนื่องจากคุณใช้จ่ายเงินตอนนี้ โดยไม่มีการรับประกัน 100% ว่าจะส่งคืนและทำกำไรได้” กล่าว Vadim Rubtsov ผู้เชี่ยวชาญชั้นนำของแผนกอาคารใหม่ของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ Russian House of Real Estate- “และยิ่งประเภทของบ้านสูงเท่าไรก็ยิ่งมีความเสี่ยงมากขึ้นเท่านั้น”
อย่างไรก็ตามมีตัวอย่างในตลาดเมื่อความเสี่ยงได้รับการพิสูจน์แล้วและผู้ขายอพาร์ทเมนต์ก็สามารถหาเงินจากการซ่อมแซมได้ Vadim Rubtsov กล่าวว่าในบ้านระดับธุรกิจแห่งหนึ่งมีปัญหาเกี่ยวกับการยอมรับจากองค์กรปฏิบัติการ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ผู้คนไม่ได้รับกุญแจ แต่ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์แห่งหนึ่งสามารถตกลงกับบริษัทก่อสร้างได้ และเขาก็เริ่มซ่อมแซมในขณะที่เขาวางแผนที่จะขายอพาร์ทเมนท์ ในขณะที่ปัญหาทั้งหมดได้รับการแก้ไขและผู้คนเริ่มซ่อมแซมเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่กล้าได้กล้าเสียก็ทำเสร็จแล้ว เนื่องจากอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นเพียงห้องเดียวในอาคารนี้ จึงพบผู้ซื้ออย่างรวดเร็วซึ่งจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดมากกว่า
อีกตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จคือโซลูชันการวางแผนที่ประสบความสำเร็จ ผู้พัฒนาเสนออพาร์ทเมนต์สองห้องขนาด 80-100 ตร.ม. อพาร์ทเมนต์สามห้องจาก 120 ตร.ม. เจ้าของออกแบบอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องใหม่ ขนาด 86 ตร.ม. ได้ห้องครัว-ห้องนั่งเล่น และห้องนอนเต็มจำนวน 2 ห้อง อพาร์ทเมนต์นี้ขายดีเป็นอพาร์ทเมนต์สามห้องเนื่องจากไม่มีข้อเสนอที่คล้ายกันในอาคารนี้ในเวลานั้น “ไม่ว่าในกรณีใด หากเราพิจารณาการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ก่อนขายเป็นธุรกิจ ผู้ขายจะต้องมีความรู้ที่ดีในด้านนี้” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว
Liliya Rybak (MIAN) ยอมรับว่าค่าใช้จ่ายในการตกแต่งและซ่อมแซมอาคารใหม่อาจมีนัยสำคัญ และการคืนทุนไม่สามารถคาดเดาได้เสมอไป ดังนั้นเขาเชื่อว่าการซ่อมแซมควรทำในอพาร์ทเมนต์เมื่อผู้ขายอพาร์ทเมนต์มีโอกาสที่จะดำเนินการในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก
ดำเนินการต่อจากพอร์ทัล
ความสำเร็จของการขายส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับราคาของอพาร์ทเมนท์ อย่างไรก็ตามไม่ใช่ว่าผู้ซื้อทุกรายจะพร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยที่ "ถูกฆ่า" แม้ในราคาที่ต่ำก็ตาม ดังนั้นการเตรียมการก่อนการขายขั้นพื้นฐานจึงเป็นสิ่งจำเป็น ส่วนการซ่อมแซมนี่เป็นดาบสองคม มีตัวอย่างที่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดกลายเป็นเรื่องสมเหตุสมผล แต่มีอย่างอื่นที่ตรงกันข้ามเพราะผู้ขายรับความเสี่ยงและไม่มีใครรู้ว่าโชคลาภจะหันมาหาเขาอย่างไร ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของตลาด ตามความต้องการ ว่ามีข้อเสนอที่คล้ายกันหรือไม่ ไม่ว่าในกรณีใด หากคุณตัดสินใจที่จะปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ที่คุณขาย คุณต้องเข้าใจว่าเหตุใดคุณจึงทำการปรับปรุง
1) การซ่อมไม่น่ากลัวเลย
อย่าฟังคำกล่าวที่ว่า “การซ่อมแซมไม่สามารถทำได้สำเร็จ” “ทุกอย่างจะใช้เวลานานเป็นสองเท่าและมีราคาแพงกว่าสองเท่า” ทั้งหมดนี้มาจากความผิดพลาดในการวางแผน ก่อนอื่นคุณต้องปลุกทักษะของผู้จัดการโครงการและจดรายการงานที่ต้องดำเนินการในอพาร์ทเมนต์อย่างใจเย็นกรอบเวลาโดยประมาณสำหรับความสำเร็จความสามารถในการดำเนินงานเหล่านี้ควบคู่กันไป กลุ่มคนงานต่างๆ และประมาณการต้นทุนตามแหล่งที่มาต่างๆ และยังวางแผนค่าใช้จ่ายสำหรับวัสดุที่ต้องปฏิบัติตามในอนาคต ข้อมูลทั้งหมดนี้มีอยู่บนอินเทอร์เน็ตและการรวบรวมก็ไม่ใช่เรื่องยาก
2) อย่าไล่ตามอุดมคติ
การปรับปรุงครั้งแรกมักเป็นการประนีประนอมเสมอ
คุณอาจมีเงินน้อยมาก มีเวลาและประสบการณ์น้อยมาก ไม่จำเป็นต้องสร้างโครงสร้างเพดานที่ซับซ้อน แท่น ย้ายอ่างล้างจานหรือปรับปรุงใหม่ การดำเนินการนี้จะต้องใช้เวลาและเงินมากและอาจจะไม่ได้ผลเมื่อขายต่อ มันสมเหตุสมผลกว่ามากที่จะทำตอนนี้ และในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าก็สะสมความสามารถทางการเงิน เพิ่มประสบการณ์ และย้ายไปอพาร์ทเมนต์ที่คุณไม่จำเป็นต้องรวมสามฟังก์ชั่นไว้ในห้องเดียว
3) อย่าไล่ตามการตกแต่งที่มีราคาแพง
ลามิเนตทั้งแพงและราคาถูกดูเก่าพอๆ กันหลังจากผ่านไปห้าปี มีเพียงคุณและเพื่อน ๆ ที่คุณจะเล่าให้ฟังทุกครั้งที่ไปเยี่ยมชมเท่านั้นที่จะรู้ว่าคุณใช้สีที่มีราคาแพงมาก
อพาร์ทเมนต์ในภูมิภาคมอสโกอันห่างไกลที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ซึ่งมีการลงทุนด้วยเงินที่สมส่วนกับต้นทุน ยังคงเป็นอพาร์ทเมนต์ในภูมิภาคมอสโกอันห่างไกลจากมุมมองของตลาดรอง
คุณสามารถตอบได้ว่าคุณกำลังปรับปรุงตัวเอง แต่ฉันรับรองว่าหลังจากอาศัยอยู่ที่นั่นสองสามเดือน แม้แต่การตกแต่งภายในในฝันของคุณก็จะถูกมองว่าเป็นเพียงที่อยู่อาศัย และถุงเท้าสกปรก ถังขยะบน โต๊ะ เสื้อผ้าบนเก้าอี้ และสิ่งของเครื่องใช้อื่นๆ เพื่อการดำรงชีวิตจะมีส่วนช่วยในสิ่งนี้เท่านั้น
4) ในส่วนของการตกแต่งหยาบ - ครั้งหนึ่งฉันพบว่าเทคโนโลยีก้าวหน้าไปอย่างมากในด้านนี้
สิ่งที่เรียกว่าการพูดนานน่าเบื่อและการฉาบปูนด้วยเครื่องจักรได้ปรากฏขึ้น ซึ่งขณะนี้กำลังดำเนินการโดยบริษัทหลายสิบแห่งหรือหลายร้อยแห่ง รถยนต์ที่มีปั๊มคอนกรีตมาถึง พวกเขาวางสายยางที่แข็งแรงผ่านหน้าต่างของคุณเพื่อจ่ายสารละลายให้ เป็นผลให้ในตอนท้ายของวันคุณจะมีการพูดนานน่าเบื่อและผนังเรียบเกือบสมบูรณ์แบบและหลังจากสามวันคุณก็สามารถเริ่มตกแต่งให้เสร็จได้ สิ่งนี้จะเพิ่มความเร็วในการซ่อมแซมอย่างมากและอย่างน้อยก็ไม่ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น (ฉันเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่ามหากาพย์ทั้งหมดอย่างมากด้วยการส่งมอบและยกถุงผสมและการจ่ายเงินให้กับคนงานในภายหลัง)
5) คุณสามารถลดต้นทุนการซ่อมแซมเพิ่มเติมได้โดยการละทิ้งการปรับระดับผนังขั้นสุดท้ายและติดวอลล์เปเปอร์หนาที่มีลวดลายแทนการทาสี
บนวอลล์เปเปอร์ความไม่สม่ำเสมอของผนังแทบจะมองไม่เห็น แต่สิ่งนี้ใช้ได้กับบ้านแผงในเสาหินคุณยังคงต้องฉาบพาร์ติชั่นภายใน
6) จับตาดูยอดขายในไฮเปอร์มาร์เก็ตการก่อสร้างรายใหญ่
มักจะมีข้อเสนอที่ทำกำไรได้อย่างมากปรากฏขึ้น ตัวอย่างเช่นฉันซื้อพื้นลามิเนตพร้อมส่วนลดมากมายเมื่อสองเดือนก่อนเริ่มการปรับปรุงและตลอดเวลานี้มันกำลังรอให้ถึงคราวที่เดชา
ใช่ วัสดุตกแต่งมีประเภทงบประมาณตรงไปตรงมา แต่ถ้าคุณเลือกอย่างชาญฉลาดก็จะไม่สังเกตเห็นได้ชัดเจนนัก
ในขณะนี้ เป็นการดีที่จะจำงบประมาณที่วางแผนไว้และเลือกวัสดุจากกลุ่มราคาที่วางแผนไว้ทันทีและไม่ต้องดูสิ่งอื่นใดด้วยซ้ำไม่ว่าคุณจะต้องการเท่าไหร่ ไม่เช่นนั้นงบประมาณจะคืบคลานอย่างรวดเร็วในทุกรายการ .
7) ควรเลือกวัสดุราคาถูกในการตกแต่งที่ไม่ฉูดฉาดเพื่อไม่ให้ความถูกดึงดูดสายตา
ไม่มีแผ่นกระเบื้องลายดอกไม้เต็มผนัง ไม่มีประตูที่มีส่วนกระจกที่ซับซ้อน ในกรณีนี้ความเรียบง่ายเท่านั้นที่ดูดี
บทความนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงและข้อมูล ข้อมูลทั้งหมดในบทความนี้นำเสนอเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น
อพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ที่วางขายในมอสโกและภูมิภาคมอสโกไม่ใช่ของใหม่ ประวัติความเป็นมาของบ้านหลายหลังมีมานานหลายทศวรรษ ดังนั้นคุณภาพของที่อยู่อาศัยจึงแตกต่างกันมาก อพาร์ทเมนท์บางหลังจำเป็นต้องทำความสะอาดและจะมีลักษณะเหมือนพอร์ทัลเคลือบเงา ในขณะที่บางหลังจำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซมอย่างสวยงาม และบางหลังจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ครั้งใหญ่ ควรซ่อมแซมก่อนขายหรือไม่ และงานไหนไม่ควรละเลย? « » คิดออกด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์
เราขายอพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง
เริ่มจากข้อเท็จจริงที่ว่าไม่มีคำแนะนำพิเศษเกี่ยวกับวิธีการเตรียมอพาร์ทเมนท์สำหรับขาย “ไม่มีใครใช้เทมเพลต” กล่าว Alexey Shlenov ผู้อำนวยการทั่วไปของ MIEL-Brokerageแต่นายหน้ามีประสบการณ์ในการขายและการจัดแสดงที่สะสมมาโดยที่พวกเขายังคงสามารถให้คำแนะนำที่เป็นประโยชน์ได้ สิ่งสำคัญที่พวกเขาใส่ใจคืออพาร์ทเมนท์จำเป็นต้องมีการเตรียมการก่อนการขาย ฉันกำหนดสูตรอย่างไร Veronika Pankova ผู้อำนวยการทั่วไปของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ "Penaty"“การเตรียมอพาร์ทเมนต์ก่อนการขายเป็นการดำเนินการที่มุ่งเพิ่มความน่าดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อ”
ความคิดแรกที่เข้ามาในใจคือ: ซ่อมแซมเครื่องสำอางเล็กน้อยให้กับอพาร์ตเมนต์ มันจะรีเฟรชบ้านทำให้ปรากฏต่อหน้าผู้ซื้อในแง่ที่ได้เปรียบ “หากบ้านดูสะอาดและได้รับการดูแลเป็นอย่างดีแม้จะไม่มีการซ่อมแซม แต่ระบบประปาและสายไฟยังอยู่ในสภาพที่น่าพอใจ ก็ไม่แนะนำให้ซ่อมแซม” กล่าว Alexander Ziminsky ผู้อำนวยการฝ่ายขายอสังหาริมทรัพย์สุดหรูของ Penny Lane Realty- “การตกแต่งที่เลือกอาจไม่เหมาะกับผู้ซื้อในอนาคต และผู้ขายจะสูญเสียทั้งเวลาและเงิน” หากอพาร์ทเมนท์ต้องการการเปลี่ยนแปลงที่ร้ายแรงกว่านี้การซ่อมแซมแบบผิวเผินก็ไม่น่าจะช่วยได้ “ มีเพียงไม่กี่คนที่พอใจกับเครื่องสำอางบางเบา เมื่อโดยไม่ต้องซ่อมแซมการสื่อสารเก่า เปลี่ยนท่อและแบตเตอรี่ พวกเขาเพียงแค่ติดวอลเปเปอร์ราคาถูกใหม่” เห็นด้วย วาดิม ลามิน หุ้นส่วนผู้จัดการของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ SPENCERอย่างไรก็ตาม มีบางสถานการณ์ที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงการซ่อมแซมได้ แต่เราจะพูดถึงเรื่องนี้ให้ต่ำลงเล็กน้อย
ในกรณีส่วนใหญ่ การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ก่อนการขายจะไม่รวมอยู่ในแผนของผู้ขาย ซึ่งทั้งมีราคาแพงและใช้เวลานาน และนายหน้าไม่แนะนำให้ผู้ขายเข้าไปเกี่ยวข้องกับงานดังกล่าว มิฉะนั้นธุรกรรมจะถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด
ในระหว่างการเตรียมการขายล่วงหน้าที่คุณต้องการ ทำความสะอาดอพาร์ตเมนต์ให้เรียบร้อย - ตาม Svetlana Birina หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์ในเมืองของบริษัท NDV-Real Estateไม่ว่าทรัพย์สินจะอยู่ในประเภทใดก็ตาม อพาร์ทเมนท์จะต้องสะอาด ดังนั้นก่อนการฉาย คุณต้องทำความสะอาดอย่างละเอียดก่อน หากอพาร์ทเมนต์เป็นที่อยู่อาศัยและในตลาดรองส่วนใหญ่เป็นส่วนใหญ่สิ่งสำคัญคือต้องรักษาค่าเฉลี่ยสีทองไว้ภายใน - อพาร์ทเมนต์ที่มีลักษณะนักพรตและไม่มีคนอยู่อาศัยจะน่ารังเกียจรวมทั้งหากรกเกินไป
เพื่อให้อพาร์ทเมนต์ขายได้เร็วขึ้นจะต้องกระตุ้นอารมณ์เชิงบวกในตัวบุคคล Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty) สังเกตเห็นว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีแสงแดดส่องถึงจะดูดีอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม ด้วยแสงธรรมชาติ ข้อบกพร่องในการก่อสร้างและการซ่อมแซมทั้งหมดจะมองเห็นได้ เช่น รอยแตกบนผนังและเพดาน แผ่นฐานที่หลวม ฯลฯ ดังนั้นหากการแสดงจัดขึ้นในช่วงกลางวัน จำเป็นต้องกำจัดข้อบกพร่องเล็กๆ น้อยๆ ทั้งหมดล่วงหน้า
ปัจจัยที่สำคัญที่สุดอันดับสองคือ ส่งผลต่อการรับรู้กลิ่น - กลิ่นอันไม่พึงประสงค์ทำให้ความปรารถนาไม่เพียงแค่ซื้อเท่านั้น แต่ยังเพียงแค่เข้าไปในอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวด้วย กลิ่นในครัวเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้โดยสิ้นเชิง - กะหล่ำปลีหรือมันฝรั่งทอด, กลิ่นของเก่าจากตู้เสื้อผ้าของคุณยาย, ลูกเหม็น นักจิตวิทยาส่วนใหญ่ยอมรับว่ากลิ่นของกาแฟสดราคาแพง วานิลลาและอบเชย กลิ่นของดอกไม้สดหรือน้ำมันส้มในตะเกียงอโรมามักจะส่งผลดีต่อลูกค้าเสมอ ดังนั้นจึงแนะนำให้ใช้เทคนิคที่ได้รับการพิสูจน์แล้วก่อนการฉาย แต่ก็ยังแนะนำว่าอย่าทดลองกับผลิตภัณฑ์อะโรมาติกอื่น ๆ ประการแรกอย่างที่ทุกคนรู้กันดีว่าไม่มีเพื่อนตามรสนิยมและสีและประการที่สองลูกค้าอาจมีอาการแพ้กลิ่นซ้ำ ๆ
สิ่งทอที่คัดสรรอย่างมีรสนิยมสามารถช่วยขายอพาร์ทเมนต์ได้ - ผ้าห่มนุ่มสวยงามและผ้าคลุมบนอาร์มแชร์เนื้อนุ่มช่วยให้อพาร์ทเมนต์อบอุ่นและสะดวกสบายยิ่งขึ้น อิทธิพลนี้จะสังเกตเห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษหากการแสดงเกิดขึ้นในฤดูใบไม้ร่วงหรือฤดูหนาว และมีฝนตกหรือหิมะปกคลุมอยู่นอกหน้าต่าง
มันจะเป็นที่น่าพอใจมากขึ้นสำหรับลูกค้าที่จะได้ยินเกี่ยวกับข้อดีทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์มากกว่ากาแฟชงสดหนึ่งแก้ว “หากคุณมีเวลาสิบนาทีในการเตรียมเครื่องดื่มปรุงแต่งรส ก็ไม่ควรละเลยเลย” Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty) แนะนำ
การตลาดเคลื่อนตัวและขาดไป
สำหรับผู้ขายหลายราย การเตรียมอพาร์ทเมนท์ก่อนการขายเป็นวิธีการทางการตลาดที่ส่งผลต่อผลลัพธ์ของการทำธุรกรรม “อพาร์ทเมนท์ร้างใช้เวลาในการขายนานกว่าอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่” ยืนยัน Olga Selyutina หัวหน้าแผนกที่อยู่อาศัยรองของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ "Russian House of Real Estate"- อพาร์ทเมนต์หลายแห่งที่ออกสู่ตลาดจำเป็นต้องมีการตกแต่งอย่างสวยงาม: ลบวอลล์เปเปอร์ที่ฉีกขาด รอยแตกขนาดใหญ่หรือรอยรั่วบนเพดาน ฯลฯ “แต่ผู้ขายส่วนใหญ่ขี้เกียจเกินไปที่จะทำสิ่งพื้นฐานเหล่านี้” กล่าว Ilya Shkop ประธานสภาสมาคมนายหน้าแห่งมอสโก“ผลก็คือ อพาร์ทเมนต์ที่สามารถขายได้ภายในสองเดือนก็ขายได้ภายในหกเดือน”
Veronika Pankova (“ Penates”) เล่าเรื่องราวจากการปฏิบัติ: เมื่อเพื่อนร่วมงานของเธอขายอพาร์ทเมนต์เป็นเวลาเก้าเดือนและไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ แม้ว่าราคาจะถูกกว่าตัวเลือกที่คล้ายกันก็ตาม เมื่อเขาหันไปขอคำแนะนำจากเธอด้วยความสิ้นหวัง นายหน้าจึงตัดสินใจค้นหาทันทีว่าปัญหาคืออะไร เธอมาหาเขาและเห็นจุดใหญ่ในห้องครัวพร้อมเพลง ซึ่งเป็นผลมาจากน้ำท่วมในอพาร์ตเมนต์ “ฉันแนะนำให้ถอดอพาร์ทเมนท์ออกจากตลาด ปรับปรุงห้องครัว แล้วเพิ่มราคาให้เป็นราคาตลาดโดยเฉลี่ย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว หลังจากการปรับปรุงเล็กน้อย อพาร์ทเมนท์ก็ขายได้ภายในสองสัปดาห์
แม้ว่าจะมีตัวอย่างอื่นที่พิสูจน์ได้ว่าไม่มีสูตรเดียว Vadim Lamin (SPENCER) เล่าว่าบ้านธรรมดาที่สุดแห่งหนึ่งใน Zamoskvorechye ขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องสองห้องได้อย่างไร โดยหลังหนึ่งอยู่เหนืออีกหลังหนึ่งพอดี อย่างไรก็ตาม ชิ้นที่อยู่บนพื้นด้านล่างมีราคา 7.1 ล้านรูเบิล และชิ้นด้านบนราคา 6.5 ล้าน “ราคาที่แตกต่างกันสิบเปอร์เซ็นต์เกิดจากสภาพที่ดีขึ้นเล็กน้อยของวัตถุด้านล่าง” ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย แต่ผู้ซื้อซึ่งสนใจทั้งสองทางเลือก ตั้งใจที่จะปรับปรุงอพาร์ทเมนท์และรื้อผนังระหว่างห้องครัวกับห้องออก เพื่อเปลี่ยนเป็นสตูดิโอ และไม่สนใจสภาพที่ดีขึ้นของอพาร์ทเมนท์เลย ท้ายที่สุดเขายังคงต้องทำงาน "สกปรก" ในการรื้อพาร์ติชั่น เขาจึงเลือกอพาร์ทเมนต์ที่มีสภาพแย่กว่า แต่ราคาถูกกว่า
“ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการซื้อตัวเลือกที่ราคาไม่แพง แต่อยู่ในสภาพที่ยอมรับได้ ซึ่งพวกเขาสามารถอยู่ได้หนึ่งหรือสองปีแล้วจึงซ่อมแซมด้วยตนเอง” ยืนยัน Galina Fabritskaya หัวหน้าแผนกเช่าของ บริษัท Peresvet-Nedvizhimostและเหตุผลหลักที่นี่คือเงิน
เจ้าของได้ลงทุนปรับปรุงอพาร์ตเมนต์แล้วจึงต้องการหาเงินเพิ่ม จากข้อมูลของ Vadim Lamin (SPENCER) อพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่จะขายมีราคาแพงกว่า 10-15% Olga Selyutina (“ Russian House of Real Estate”) เชื่อว่าราคาอาจเพิ่มขึ้น 20-30% อย่างไรก็ตาม ณ Oleg Samoilov ผู้อำนวยการทั่วไปของ RELIGHT-Real Estateเรามีเวอร์ชันของเราเอง เขาสรุปว่าในหลายกรณี การมีการซ่อมแซมเครื่องสำอางไม่อนุญาตให้ขายอพาร์ทเมนท์ในราคาที่สูงขึ้น ตามที่เขาพูดความจริงก็คือการซ่อมแซมใด ๆ ยกเว้นที่ดำเนินการในระดับ "การตกแต่ง" โดยหลักแล้วจะมีผลเชิงบวกไม่ใช่ต่อราคาของอพาร์ทเมนต์ แต่ต่อสภาพคล่องของมัน และเป็นไปได้หรือไม่ที่จะแปลงสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นนี้เป็นธนบัตรโดยเฉพาะนั้นเป็นคำถามที่ต้องตัดสินใจเสมอขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดและสถานการณ์เฉพาะของการขาย
แต่มีอีกด้านคือค่าซ่อม “หากคุณได้รับการเสนอให้ซ่อมแซม และพวกเขายังแนะนำทีมซ่อมที่คุณรู้จักด้วย โปรดใช้ความระมัดระวังและค้นหาความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญคนอื่น” Veronika Pankova (“Penaty”) แนะนำ
ความสูญเสียครั้งใหญ่โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาจเกิดขึ้นกับผู้ขายเหล่านั้นที่ตัดสินใจปรับปรุงซ่อมแซมราคาแพงเพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจของอพาร์ทเมนท์ “ การปรับปรุงคุณภาพยุโรปไม่ได้จ่ายเองเนื่องจากจะไม่มีใครจ่ายเงินเกิน 1 ล้านรูเบิลขึ้นไป - นี่คือราคาเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องและสองห้องที่ดี” Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate ) มั่นใจ ตามที่ Ilya Shkop (GMR) ยืนยัน แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะ "ชดใช้" การซ่อมแซมทั้งหมดเมื่อขาย ขึ้นอยู่กับ "ความสด" ของมันมักจะให้ผลตอบแทน 30 ถึง 60% ของเงินที่ลงทุนไปในการซ่อมแซม “สำหรับอพาร์ทเมนต์ในชั้นประหยัด คุณต้องจำไว้ว่าอพาร์ทเมนต์ที่สะอาดและได้รับการปรับปรุงใหม่จะซื้อได้เร็วกว่าและมีราคาแพงกว่าเล็กน้อย แต่คุณไม่น่าจะได้รับเวลาและเงินที่ใช้ในการปรับปรุงนี้คืน” เน้นย้ำ Inna Ignatkina ผู้อำนวยการสาขาของ บริษัท “ MIC-Real Estate on Presnya”
สำหรับขาย
ปัจจุบันอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ก็มีวางจำหน่ายในตลาดรองอย่างกว้างขวางเช่นกัน เรากำลังพูดถึงบ้านที่ได้รับการว่าจ้างแล้ว แต่อยู่ในขั้นตอนการเข้าพัก อพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ถูกซื้อโดยมีพื้นผิวหยาบและมีพื้นที่เปิดโล่ง เป็นไปไม่ได้ที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์เช่นนี้และจะต้องใช้เวลาและเงินมากในการทำให้เสร็จสมบูรณ์
ผู้ขายส่วนใหญ่ไม่ทำการปรับปรุงใหม่ก่อนขาย แม้ว่าผู้ซื้อจะไม่รังเกียจที่จะซื้อบ้านที่ตกแต่งเสร็จแล้วก็ตาม ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชั้นประหยัดสนใจตัวเลือกดังกล่าวเป็นพิเศษ พวกเขาไม่มีความตั้งใจที่จะรื้อกำแพงที่สร้างไว้แล้วและเปลี่ยนโครงการเนื่องจากไม่มีเงินเพิ่ม ตามข้อมูลของ Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate) มีความต้องการอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่สร้างโดยบริษัท Vedis เป็นจำนวนมาก ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตัวอย่างเช่นผู้ซื้อมีโอกาสจ่ายเพิ่มอีก 5.2 พันรูเบิลต่อตร.ม. m เลือกหนึ่งในตัวเลือกการตกแต่งที่เสนอ - "ยุโรป", "ไบเซนไทน์", "อังกฤษ" หรือ "สแกนดิเนเวียน" เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลือกอื่น ๆ ในอาคารใหม่ อพาร์ทเมนท์ดังกล่าวมีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันอย่างมาก และขายได้อย่างรวดเร็วในราคาที่ดี
“ ในส่วนของธุรกิจและกลุ่มห้องดีลักซ์การพัฒนาขื้นใหม่จะดำเนินการในกรณีส่วนใหญ่” Alexey Shlenov (MIEL-Brokerage) กล่าว“ ด้วยเหตุนี้ผู้ซื้อจึงไม่มุ่งมั่นที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ "ปรับแต่ง" ตามรสนิยมของผู้ขาย ”
การกระทำเพื่อโชคลาภ
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เชื่อว่าการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ไม่ได้ผลเนื่องจากไม่ทราบว่าผู้ซื้อจะชอบหรือไม่ “การซ่อมแซม คุณจะเพิ่มความเสี่ยงเสมอ เนื่องจากคุณใช้จ่ายเงินตอนนี้ โดยไม่มีการรับประกัน 100% ว่าจะส่งคืนและทำกำไรได้” กล่าว Vadim Rubtsov ผู้เชี่ยวชาญชั้นนำของแผนกอาคารใหม่ของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ Russian House of Real Estate- “และยิ่งประเภทของบ้านสูงเท่าไรก็ยิ่งมีความเสี่ยงมากขึ้นเท่านั้น”
อย่างไรก็ตามมีตัวอย่างในตลาดเมื่อความเสี่ยงได้รับการพิสูจน์แล้วและผู้ขายอพาร์ทเมนต์ก็สามารถหาเงินจากการซ่อมแซมได้ Vadim Rubtsov กล่าวว่าในบ้านระดับธุรกิจแห่งหนึ่งมีปัญหาเกี่ยวกับการยอมรับจากองค์กรปฏิบัติการ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ผู้คนไม่ได้รับกุญแจ แต่ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์แห่งหนึ่งสามารถตกลงกับบริษัทก่อสร้างได้ และเขาก็เริ่มซ่อมแซมในขณะที่เขาวางแผนที่จะขายอพาร์ทเมนท์ ในขณะที่ปัญหาทั้งหมดได้รับการแก้ไขและผู้คนเริ่มซ่อมแซมเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่กล้าได้กล้าเสียก็ทำเสร็จแล้ว เนื่องจากอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นเพียงห้องเดียวในอาคารนี้ จึงพบผู้ซื้ออย่างรวดเร็วซึ่งจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดมากกว่า
อีกตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จคือโซลูชันการวางแผนที่ประสบความสำเร็จ ผู้พัฒนาเสนออพาร์ทเมนต์สองห้องขนาด 80-100 ตร.ม. อพาร์ทเมนต์สามห้องจาก 120 ตร.ม. เจ้าของออกแบบอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องใหม่ ขนาด 86 ตร.ม. ได้ห้องครัว-ห้องนั่งเล่น และห้องนอนเต็มจำนวน 2 ห้อง อพาร์ทเมนต์นี้ขายดีเป็นอพาร์ทเมนต์สามห้องเนื่องจากไม่มีข้อเสนอที่คล้ายกันในอาคารนี้ในเวลานั้น “ไม่ว่าในกรณีใด หากเราพิจารณาการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ก่อนขายเป็นธุรกิจ ผู้ขายจะต้องมีความรู้ที่ดีในด้านนี้” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว
Liliya Rybak (MIAN) ยอมรับว่าค่าใช้จ่ายในการตกแต่งและซ่อมแซมอาคารใหม่อาจมีนัยสำคัญ และการคืนทุนไม่สามารถคาดเดาได้เสมอไป ดังนั้นเขาเชื่อว่าการซ่อมแซมควรทำในอพาร์ทเมนต์เมื่อผู้ขายอพาร์ทเมนต์มีโอกาสที่จะดำเนินการในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก
ดำเนินการต่อจากพอร์ทัล
ความสำเร็จของการขายส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับราคาของอพาร์ทเมนท์ อย่างไรก็ตามไม่ใช่ว่าผู้ซื้อทุกรายจะพร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยที่ "ถูกฆ่า" แม้ในราคาที่ต่ำก็ตาม ดังนั้นการเตรียมการก่อนการขายขั้นพื้นฐานจึงเป็นสิ่งจำเป็น ส่วนการซ่อมแซมนี่เป็นดาบสองคม มีตัวอย่างที่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดกลายเป็นเรื่องสมเหตุสมผล แต่มีอย่างอื่นที่ตรงกันข้ามเพราะผู้ขายรับความเสี่ยงและไม่มีใครรู้ว่าโชคลาภจะหันมาหาเขาอย่างไร ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของตลาด ตามความต้องการ ว่ามีข้อเสนอที่คล้ายกันหรือไม่ ไม่ว่าในกรณีใด หากคุณตัดสินใจที่จะปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ที่คุณขาย คุณต้องเข้าใจว่าเหตุใดคุณจึงทำการปรับปรุง
การขายอพาร์ทเมนต์ไม่ใช่เรื่องง่าย
ผู้ขายต้องการการขายบ้านของเขาอย่างรวดเร็วและให้ผลกำไร ในขณะเดียวกันก็เคารพความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรมในอนาคต (ซม. )
วิธีการทำเช่นนี้และไม่ว่าจะคุ้มค่ากับการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ก่อนการขายหรือไม่เราจะพิจารณาในบทความ
เรียนผู้อ่าน! บทความของเราพูดถึงวิธีทั่วไปในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่แต่ละกรณีจะไม่เหมือนกัน
หากท่านต้องการทราบ วิธีแก้ปัญหาเฉพาะของคุณ - ติดต่อแบบฟอร์มที่ปรึกษาออนไลน์ทางด้านขวา มันรวดเร็วและฟรี!
มีความเห็นในหมู่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ว่าการปรับปรุงก่อนขายอพาร์ทเมนต์จะทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมาก นี่เป็นสิ่งที่ผิด
นายหน้าอ้างว่าราคาได้รับอิทธิพลจากปัจจัยอื่นๆ หลายประการ:
- ที่ตั้งของอพาร์ทเมนต์และโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคม
- ประเภทของบ้านและเงื่อนไขทางเทคนิค
- ปีที่ก่อสร้าง;
- นิเวศวิทยาของพื้นที่ที่อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่
ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อไม่ถามเกี่ยวกับการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์บ่อยนัก
หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ขายไม่ได้ซ่อมแซมเครื่องสำอางมาเป็นเวลานานคุณสามารถทำให้บ้านดูสดชื่นได้ ขอบเขตของงานดังกล่าว ได้แก่ ทาสีผนังและประตู ปูพื้น การซ่อมแซมเครื่องสำอางจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายทำกำไร
ผู้ซื้อจะต้องตัดสินใจด้วยตัวเอง: ใช้จ่ายเงินกับการซ่อมแซมและวัสดุหรือลดราคาอพาร์ทเมนท์เล็กน้อยเนื่องจากสภาพที่ไม่ดี
จำเป็นต้องปรับปรุงครั้งใหญ่ก่อนขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่?
การปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ครั้งใหญ่คือกระบวนการซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนท่อระบายน้ำและท่อ ติดตั้งหน้าต่างใหม่ ปูพื้น ฯลฯ มันคุ้มค่าที่จะทำการซ่อมแซมก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่ นี่เป็นคำถามที่ต้องมีการไตร่ตรองผู้ขายจำนวนมากพาตัวเองไปติดกับดักเมื่อพวกเขาเริ่มปรับปรุงบ้านอย่างหรูหราแต่กลับไม่สามารถขายบ้านดังกล่าวได้ ต้นทุนของพวกเขาอาจไม่สามารถชดใช้ได้เนื่องจากมีความต้องการน้อย การปรับปรุงที่หรูหราหรือใหญ่สามารถให้ผลตอบแทนได้ในบางกรณีเท่านั้น
หากอพาร์ทเมนท์ตั้งอยู่ในย่านประวัติศาสตร์ของเมืองใหญ่ การปรับปรุงที่อยู่อาศัยรองครั้งใหญ่อาจเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อจำนวนมากจะได้รับคำแนะนำก่อนอื่นตามความสำคัญของพื้นที่และจากนั้นตามประเภทของที่อยู่อาศัย
ในกรณีอื่นๆ ไม่จำเป็นต้องเสียค่าซ่อมใหญ่ๆ ท้ายที่สุดผู้ซื้อจะชอบอาคารใหม่มากกว่าบ้านหลังที่สองในราคาที่สูงเกินจริง
แต่ในบางสถานการณ์ การซ่อมแซมอาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรัสเซียมักจะซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่อให้เช่าในภายหลัง (ดู)
ผู้ซื้อกำลังมองหาอพาร์ทเมนต์ประเภทใด?
ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อเอง หากเขาต้องการย้ายเข้าบ้านทันทีและผู้ซื้อไม่มีเงินในการซ่อมแซมและปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ สภาพปกติของบ้านก็มีบทบาทสำคัญ
หากไม่จำเป็นต้องย้ายเข้าอพาร์ทเมนท์ทันที แสดงว่าเจ้าของกำลังวางแผนที่จะปรับปรุงซ่อมแซมตามความต้องการ สภาพของบ้านจึงไม่มีบทบาทใดๆ ในการซื้อบ้าน
ในกรณีใดบ้างที่ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซมเมื่อขายอพาร์ทเมนต์?
หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์เริ่มทำซ้ำทุกอย่างเมื่อซื้อก็ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซม แต่ถ้าสภาพประปาของอพาร์ทเมนท์ดีก็ไม่มีน้ำท่วมหรือไฟไหม้
เมื่อไหร่และอย่างไรดีที่สุดที่จะแสดงอพาร์ทเมนต์ต่อผู้ซื้อ?
มีเคล็ดลับหลายประการจากผู้เชี่ยวชาญ:
- การเลือกเวลาที่เหมาะสมในการชมอพาร์ตเมนต์คุณจำเป็นต้องรู้ว่าอะไรดีในอพาร์ทเมนต์ สิ่งที่ต้องแสดงให้ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อเห็นก่อน ผู้ขายเองก็รู้ถึงข้อดีของอพาร์ทเมนต์ของเขาดีที่สุด หากมุมมองจากหน้าต่างเป็นความภาคภูมิใจของเจ้าของอพาร์ทเมนท์เป็นพิเศษ ควรจัดให้มีการรับชมในช่วงเวลากลางวันและไม่ควรปิดม่านหน้าต่าง และหากหน้าต่างหันหน้าไปทางกองขยะหรือหน้าต่างของบ้านใกล้เคียงก็ไม่ควรให้ความสำคัญกับสิ่งนี้
- ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจะต้องพบกับดินแดนที่เป็นกลางนี่จะเป็นจุดเริ่มต้นของการสื่อสารระหว่างผู้มีโอกาสเป็นฝ่ายในการทำธุรกรรม เนื่องจากความประทับใจแรกระหว่างกันเป็นสิ่งสำคัญมาก นอกจากนี้ผู้ซื้อจะต้องรีบหาสถานที่นัดพบ ดังนั้นจึงควรเป็นสถานที่ที่มีผู้คนพลุกพล่าน เช่น สถานีรถไฟใต้ดิน ผู้ซื้อที่มีศักยภาพควรมาตรวจสอบด้วยอารมณ์ที่ดีและเป็นบวก นายหน้าคนใดจะบอกคุณว่าอารมณ์เชิงลบของผู้ขายและผู้ซื้อจะไม่สร้างเงื่อนไขในการสรุปข้อตกลง
- อพาร์ทเมนท์ต้องไม่มีกลิ่นอันไม่พึงประสงค์อพาร์ตเมนต์เก่ามักจะมีกลิ่นอันไม่พึงประสงค์ที่มาจากเฟอร์นิเจอร์หรือพื้น สัตว์ที่เจ้าของเลี้ยงไว้ส่วนหนึ่งต้องตำหนิในเรื่องนี้ หากผู้ซื้อที่มีศักยภาพได้กลิ่นเหม็นอับ สัตว์ หรือเชื้อรา ควรทาสีผนังด้วยสีน้ำมันหรือเคลือบฟันก่อนการตรวจสอบ มีหลายวิธีในการกำจัดกลิ่น แต่สิ่งแรกที่คุณต้องทำคือกำจัดแหล่งที่มาของกลิ่น
- ความสะอาดของอพาร์ทเมนท์บุคคลใด ๆ รวมถึงผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะถูกดึงดูดโดยที่อยู่อาศัยที่เรียบร้อยและสะอาดเท่านั้น ก่อนดูควรถอดเฟอร์นิเจอร์ส่วนเกินออกก่อน แต่อย่าถอดทุกอย่างออก บางครั้งขอให้ถอดเฟอร์นิเจอร์ออกเพื่อดูที่อยู่อาศัยในกรณีที่ไม่มีโครงสร้างเหล่านี้
ผู้ขายอพาร์ทเมนต์มีคำถามสำคัญอย่างหนึ่งก่อนขาย: “ วิธีขายอพาร์ทเมนต์ของคุณให้แพงและมีกำไรมากขึ้น»?
ควรจะขายตามสภาพหรือปรับปรุงครับ? ในอีกด้านหนึ่ง คุณต้องจ่ายมากขึ้นสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ที่ดี ในทางกลับกัน เงินที่ลงทุนในการปรับปรุงอาจไม่ได้ผล ปรากฎว่าคุณเสียเวลาไปและไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ ผู้ขายอพาร์ทเมนต์ควรทำอย่างไร?
ลองคิดดูด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ
Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group: “การซื้ออพาร์ทเมนต์โดยให้คนอื่นปรับปรุงอยู่เสมอถือเป็นการประนีประนอมซึ่งไม่ใช่ลูกค้าทุกรายจะพร้อม แม้ว่าการปรับปรุงจะมีคุณภาพสูงมาก แต่ตามกฎแล้วผู้ซื้อรู้สึกเสียใจที่ทำซ้ำ แต่เขาไม่ต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวจริงๆ - หลายคนต้องการให้ที่อยู่อาศัยเหมาะกับรสนิยมของพวกเขาอย่างเต็มที่ นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งงานอาจไม่คุ้มค่าจริงๆ โดยเฉพาะในกลุ่มชนชั้นสูง ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความรวดเร็วของเจ้าของในการขายทรัพย์สิน”
Dmitry Ovsyannikov ผู้อำนวยการ บริษัท IPOTEK, RU: “อย่างที่ทราบกันดีว่า “คุณพบปะผู้คนด้วยเสื้อผ้าของพวกเขา” และเมื่ออพาร์ทเมนท์ได้พบกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ อพาร์ทเมนต์ก็ควรสร้างความประทับใจที่ดีให้กับผู้ซื้อ ความขัดแย้งของสถานการณ์คือตามกฎแล้วผู้ซื้อที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ทันทีหลังจากซื้อ (หรือหลังจากนั้น) จะทำการซ่อมแซมโดยปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ "ให้เหมาะกับตัวเอง" และในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็ให้ความสนใจกับสภาพของอพาร์ทเมนท์ไม่น้อยเลย ดูเหมือนว่า: ทำไมต้องใส่ใจกับสภาพของอพาร์ทเมนต์ถ้าการซ่อมแซมที่ทำโดยผู้ขายมักจะถูกผู้ซื้อทำใหม่”
คุณสามารถให้คำแนะนำอะไรแก่ผู้ขายอพาร์ทเมนท์ได้บ้าง? มีทางเลือกอื่นนอกเหนือจากการซ่อมราคาแพงหรือไม่?
มาเรีย ลิติเนตสกายา: “ทางเลือกที่ดีที่สุดคือการซ่อมแซมความสวยงามแบบผิวเผินเพื่อ “ฟื้นฟู” อพาร์ทเมนท์ เนื่องจากรสนิยมของทุกคนแตกต่างกัน ผู้ซื้อจึงมีแนวโน้มที่จะซื้อบ้านในสภาพ "พัง" แต่มีราคาถูกกว่ามากเพื่อซ่อมแซมรสนิยมของเขา มากกว่าอพาร์ทเมนต์ราคาแพงที่มีการตกแต่งเสร็จซึ่งจะทำให้คุณหงุดหงิด”
มีอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่เรียกว่า "การปรับปรุงบ้านคุณยาย": เมื่อการปรับปรุงใหม่เสร็จสิ้นในศตวรรษที่ผ่านมา คืออพาร์ทเมนท์สะอาดแต่ติดวอลเปเปอร์เรียบๆ บางจุดเห็นน้ำรั่วจากเพื่อนบ้าน บางจุดพื้นไม้ปาร์เก้หลุด...
จะต้องทำอะไรในอพาร์ทเมนต์เพื่อให้อพาร์ทเมนท์มีราคาเพิ่มขึ้นและต้นทุนน้อยที่สุด?
มาเรีย ลิติเนตสกายา:“ในกรณีของการขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงเก่าใหม่ การตกแต่งให้สวยงามบ้างก็สมเหตุสมผล แม้กระทั่งการตกแต่งด้วยตัวเองด้วยซ้ำ สิ่งนี้จะทำให้ราคาอพาร์ทเมนท์อยู่ในระดับที่ยอมรับได้และในขณะเดียวกันก็ช่วยประหยัดเงิน ประการแรก รอยรั่วนั้นควรกำจัดออกไป เพราะพวกเขา "ทำให้ผู้ซื้อกลัว" มากที่สุด เพราะรอยรั่วนั้นสามารถเปิดขึ้นมาใหม่ได้เสมอ"
มิทรี ออฟสยานนิคอฟ: “จะต้องดำเนินการเตรียมการขายอพาร์ทเมนท์ก่อนการขาย ประกอบด้วยการจัดอพาร์ทเมนต์ให้เป็นระเบียบและซ่อมแซมเล็กน้อย ตามกฎแล้วการซ่อมแซมที่ดีและละเอียดถี่ถ้วนนั้นไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง และการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ ในราคาประหยัดก็เป็นสิ่งจำเป็น: ติดวอลเปเปอร์ที่ลอกออกในสถานที่ต่างๆ ปิดผนึกรอยรั่วบนเพดาน หากมี ให้หล่อลื่นบานพับประตูเพื่อไม่ให้ประตูดังเอี๊ยดเมื่อเปิด ”
อพาร์ทเมนต์ที่มี "การปรับปรุงคุณยาย" มีอยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยชั้นยอดหรือไม่? หรือสิ่งนี้ใช้ได้กับอพาร์ทเมนต์ชั้นประหยัดเท่านั้น? จะทำอย่างไรในกรณีนี้?
มาเรีย ลิติเนตสกายา: “เห็นได้ชัดว่ามีข้อเสนอไม่มากนักในตลาดที่อยู่อาศัยชั้นนำที่มี “การปรับปรุงคุณยาย” อย่างไรก็ตามก็มีคนเช่นนี้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารสูงของสตาลินซึ่งบางครั้งที่อยู่อาศัยก็อยู่ในสภาพที่น่าเสียดาย อย่างไรก็ตามการขายสิ่งของในบ้านประวัติศาสตร์และตำนานนั้นไม่จำเป็นต้องทำการปรับปรุงเลย - จะมีความต้องการสูงอยู่เสมอ เจ้าของอพาร์ทเมนท์รายใหม่ส่วนใหญ่มีแผนที่จะทำการปรับปรุงครั้งใหญ่อยู่แล้ว
เป็นที่น่าสังเกตว่าอีกทางเลือกหนึ่งที่เป็นไปได้ - เมื่อเจ้าของขายที่อยู่อาศัยในอาคารสูงที่ไม่ได้เป็นตำนานเช่นอาคารสูงของสตาลินและการตกแต่งในอพาร์ทเมนต์นั้นมีอายุมากกว่าสิบปีแล้ว สำหรับลูกค้าหลายรายของตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูหรา สิ่งสำคัญคือที่อยู่อาศัยจะต้องตรงตามมาตรฐานคุณภาพที่ทันสมัยทั้งหมดจากมุมมองภาพและทางเทคนิค หาก "การบรรจุ" ในอพาร์ทเมนต์ล้าสมัยผู้ซื้ออาจจู้จี้จุกจิก บางทีในกรณีนี้ การคิดถึงวิธีดึงดูดลูกค้าก็สมเหตุสมผล ตัวอย่างเช่น อาจเป็นการซ่อมแซมความสวยงาม: การขูดและขัดพื้น ตามด้วยการลงการเคลือบแบบใหม่ บางคนเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ล้าสมัยด้วยอุปกรณ์ใหม่ บางคนก็ติดตั้งประตูที่ผิดปกติ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับจินตนาการและความมั่งคั่งของผู้ขาย รวมถึงความรวดเร็วในการขายอพาร์ทเมนท์”
Svetlana Birina หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์ในเมืองของบริษัท NDV-Real Estate:“เกณฑ์ราคามีความสำคัญมากสำหรับลูกค้า ผู้คนแทบจะไม่สามารถบรรลุงบประมาณที่ต้องการได้ และจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับรูปลักษณ์ที่ดี การตกแต่งที่สวยงาม และข้อดีอื่นๆ ด้วยเหตุนี้ การขายอพาร์ทเมนต์ที่ "ถูกฆ่า" ในระบบเศรษฐกิจจึงง่ายกว่าในส่วนอื่นๆ แม้ว่าแน่นอนว่าเพื่อลดเวลาการสัมผัส เราแนะนำให้ทำให้ห้องเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ซ่อมท่อประปา ขจัดรอยรั่ว ทาสีเพดาน ติดตั้งพื้นเรียบๆ และแน่นอน ทำความสะอาด แน่นอนว่าราคาจะไม่พุ่งสูงขึ้น แต่ผู้ซื้อจะเต็มใจที่จะตอบสนองต่อข้อเสนอในราคาที่เพียงพอมากขึ้น”
การซ่อมแซมต้องใช้เงิน อพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่มีราคาสูงกว่า ผู้ขายควรทำการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ก่อนขายหรือไม่? มันจะไม่เกิดขึ้นที่อพาร์ทเมนต์จะมีราคาแพงกว่าเช่น 100,000 แต่จะใช้เงิน 200,000 ในการซ่อมแซม?
สเวตลานา บิรินา:“ผู้ขายจำเป็นต้องซ่อมแซมอพาร์ทเมนท์เพื่อให้ผู้ซื้อ "มองเห็น" เท่านั้น ค่าใช้จ่ายจำนวนมากอาจไม่คุ้มค่า โดยเฉพาะในความเป็นจริงของตลาดในปัจจุบัน ในการค้นหาผู้ซื้อเจ้าของจะต้องให้ส่วนลดและผลที่ตามมาคือการลงทุนในการซ่อมแซมที่มีราคาแพงจะไม่ได้รับผลตอบแทน เหตุใดผู้ซื้อจึงควรใช้จ่ายมากขึ้น 200,000-500,000 รูเบิลในเมื่อมีตัวเลือกที่ถูกกว่ามากมายในตลาดและสามารถซ่อมแซมได้ในภายหลังโดยคำนึงถึงความชอบในการออกแบบบ้าน”
ผู้เชี่ยวชาญยังตั้งข้อสังเกตด้วยว่าจำเป็นต้องคำนึงถึงสถานการณ์ในตลาด: ไม่ว่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง: ในช่วงที่ราคาตกอาจกลายเป็นว่าในขณะที่การปรับปรุงอยู่ระหว่างดำเนินการราคาได้ลดลงมากจนอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ ตอนนี้ถูกกว่าอพาร์ทเมนต์เมื่อสองสามเดือนก่อนโดยไม่ต้องซ่อม
สเวตลานา บิรินา: “ตัวอย่างที่เด่นชัดคือครอบครัวหนึ่งซื้ออพาร์ทเมนต์สองห้องที่ถูกทำลายบน Nagatinskaya ในราคา 10.5 ล้านรูเบิล ณ สิ้นปี 2557 แต่หลังจากซ่อมแซมแล้วก็ตัดสินใจขายในกลางปี 2558 วันนี้มีการโทรเข้าที่ระดับ 9.5 ล้านรูเบิล แต่ถึงอย่างนั้นการโทรก็ไม่ค่อยเคลื่อนไหว”
เกิดอะไรขึ้น? หากอพาร์ทเมนท์อยู่ในสภาพที่ไม่ดี จำเป็นต้องมีการซ่อมแซมเพื่อความสวยงาม และถ้ามันดูดีอยู่แล้ว คุณก็สามารถผ่านไปและทิ้งทุกอย่างไว้เหมือนเดิมได้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายก็พอใจ
