เชลล์คอร์จบอะไร เชลล์ แอนด์ คอร์ แอลแอลซี Sergey Kudryavtsev หุ้นส่วนผู้จัดการของ Pridex Group
ปัจจุบันมีสถานที่สองประเภทในตลาดสำนักงาน: ประเภทที่มีการปรับปรุงพร้อมปรับปรุง และประเภทที่อยู่ในสภาพสมบูรณ์ (สำหรับการตกแต่งขั้นสุดท้าย) ในบริบทของวิกฤตที่ยืดเยื้อ บริษัทส่วนใหญ่เลือกทางเลือกแรกเพื่อพยายามปรับรายจ่ายฝ่ายทุนให้เหมาะสม ในทางกลับกัน เจ้าของสถานที่ระดับสูงก็พยายามที่จะทำงานตกแต่งให้เสร็จสิ้นด้วยตนเองเพื่อดึงดูดผู้เช่า ตลาดมีเสถียรภาพ และกระแสของบริษัทที่ต้องการเปลี่ยนสถานที่ตั้งก็เพิ่มขึ้น เรามั่นใจว่าการพิจารณาทางเลือกในการเช่าสำนักงานเปล่านั้นคุ้มค่าอย่างแน่นอน หากคุณไม่ต้องการย้ายภายในสามถึงห้าปีข้างหน้า
เค้าโครงเทียบกับความสะดวกสบาย
พื้นที่สำนักงานทั้งหมดแบ่งออกเป็นสามทางเลือกในการวางแผนตามอัตภาพ:
คลาสสิกหรือทางเดินในสำนักงาน สำนักงานมีการติดตั้งประตู
พื้นที่เปิดโล่ง (พื้นที่เปิดโล่ง) สถานที่ทำงานมีการแบ่งเขตโดยใช้พาร์ติชันต่ำหรือไม่มีการแบ่งเขตเลย
รูปแบบผสม พื้นที่เปิดโล่งนี้เสริมด้วยสำนักงานหลายแห่งสำหรับฝ่ายบริหารหรือแผนกต่างๆ
แน่นอนว่าเลย์เอาต์แต่ละประเภทมีข้อดีและข้อเสียในตัวเอง และตัวเลือกที่นี่ส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับทิศทางของบริษัท ตัวแทนของหน่วยงานภาครัฐชอบสำนักงานคลาสสิกที่เงียบสงบ ส่วนบริษัทที่สร้างสรรค์ชอบพื้นที่ส่วนกลางที่เต็มไปด้วยอากาศและแสงสว่าง
ในทั้งสองกรณี ไม่สามารถจัดที่นั่งในอุดมคติสำหรับพนักงานได้ หากสถานที่ได้รับการจัดระเบียบตามความต้องการของผู้เช่าคนก่อน (ในกรณีที่สำนักงานถูกเช่าเมื่อผู้เช่าย้ายออก) หรือหากเจ้าของเสร็จสิ้นการตกแต่งมาตรฐานในวันที่ ของเขา. บางที Zinochka จากบริษัท X ตกลงที่จะนั่งข้างห้องครัวหรือห้องน้ำ แต่สิ่งนี้คงไม่เหมาะกับ Maria Viktorovna จากบริษัทของคุณอย่างแน่นอน
ในภาพ: สำนักงานใน shell&core ใน ; สำนักงานสำหรับผู้เช่าที่ย้ายออกและสำนักงานตกแต่งใหม่
สำนักงานพร้อม: ความยากลำบาก
ข้อได้เปรียบที่สำคัญของอาคารที่มีการตกแต่งสำเร็จคือความสามารถในการเคลื่อนย้ายและประหยัดเวลา ทรัพยากร และความกังวลในการซ่อมแซมได้อย่างรวดเร็ว แต่ยังมีปัญหาอีกมากมายรวมถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการเดินทาง:
ที่นั่งและการจัดวางที่ "เข้มงวด" ที่กล่าวไปแล้วและความเป็นไปไม่ได้ที่จะขยายสำนักงาน
การสึกหรอของสถานที่ (ต้องมีการซ่อมแซมและปรับปรุงความสวยงาม)
การระบุข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ซึ่งคุณไม่ได้สังเกตเห็นระหว่างการตรวจสอบ
ความจำเป็นในการตรวจสอบระบบวิศวกรรม-ไฟฟ้า,ระบายอากาศ,น้ำประปา
คุณภาพการตกแต่งไม่ดี (วัสดุราคาถูก งานเลอะเทอะ การสึกหรอ ซึ่งยังต้องมีการปรับปรุงหรือซ่อมแซมความสวยงามเล็กน้อย)
การปรับปรุงที่ดำเนินการในสำนักงานโดยเจ้าของไม่น่าจะสอดคล้องกับสไตล์องค์กรและความชอบสีของ บริษัท - ไม่มีประโยชน์ที่เจ้าของบ้านจะใช้จินตนาการในการออกแบบที่ซับซ้อน วอลล์เปเปอร์หรือปูนปลาสเตอร์ที่ทาสีได้ เพดานแบบแขวน พรมหรือเสื่อน้ำมัน สีอ่อนที่เป็นกลาง - นี่คือลักษณะของสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้ว 90% ซึ่งหมายความว่าบริษัทที่ทำงานในนั้นจะกลายเป็น "ไร้หน้า" มีมาตรฐาน และน่าจดจำ
ภาพถ่ายแสดงบล็อกที่มีการตกแต่งแบบมาตรฐาน
ภาพสำนักงาน
การตกแต่งสำเร็จส่วนบุคคลจะบอกลูกค้าเกี่ยวกับบริษัทของคุณมากกว่าผู้จัดการที่ฉลาดที่สุด นี่เป็นกรณีที่ “คุณพบใครบางคนโดยสวมเสื้อผ้าของพวกเขา” รูปทรง เส้น สี และสัญลักษณ์เป็นชุดภาพที่ก่อให้เกิดความคิดเห็นเชิงบวกหรือเชิงลบในหมู่ผู้เข้าชม หากสำนักงานของบริษัทแตกต่างจากที่อื่น อย่างน้อยลูกค้าก็จะจดจำบริษัทได้ ถ้าอยู่ในห้องแล้วสบายใจ เขาจะจำมันด้วยความหมายที่ดี
ภาพถ่ายแสดงสำนักงานของบริษัท Avito
คุณควรลงทุนซ่อมแซมเท่าไหร่?
สภาพเปลือกและแกนหมายถึงการมีการสื่อสารในแนวตั้ง หน้าต่างกระจกสองชั้น และการปาดคอนกรีตในห้อง ในสำนักงานคลาส A การตกแต่งดังกล่าวมักจะมีคุณภาพสูงกว่า - ไม่จำเป็นต้องปรับระดับพื้นผิวเพิ่มเติม มีสองตัวเลือกสำหรับการโต้ตอบที่นี่: การซ่อมแซมโดยเจ้าของค่าใช้จ่ายหรือการซ่อมแซมโดยผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ในกรณีที่สอง ผู้เช่าอาจได้รับผลประโยชน์หลายประการ (เช่น ในรูปแบบของการลดอัตราลงหนึ่งรายการ) หรือจัดให้มีวันหยุดเช่าระหว่างการทำงาน
หากคุณเช่าสำนักงานมาเป็นเวลาอย่างน้อย 5-7 ปี การพิจารณาทางเลือกในการเช่าสถานที่โดยไม่ทำให้เสร็จถือว่าคุ้มค่าอย่างแน่นอน ปัจจัยสำคัญในกรณีนี้คือราคาของสถานที่ (ต่ำกว่าสำนักงานสำเร็จรูป 20-30%) ระยะเวลาของวันหยุดเช่าและขนาดและระยะเวลาของการจัดทำดัชนีอัตรา และผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีที่จะช่วยคุณเลือกตัวเลือกที่ดีที่สุดในแง่ของอัตราส่วนราคาต่อคุณภาพโดยไม่มีค่าใช้จ่าย!
การค้นหาสำนักงานที่เหมาะสมสำหรับบริษัทของคุณเป็นกระบวนการที่ค่อนข้างยาวและซับซ้อน จำเป็นต้องตัดสินใจเกี่ยวกับทำเล ขนาดห้อง แนวทางในการวางแผน อัตราค่าเช่า และปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย หลังจากทำการเลือกแล้ว จุดที่สำคัญและค่อนข้างถกเถียงกันอีกจุดหนึ่งก็คือการเข้าสำนักงานที่พร้อมจะย้ายเข้าหรือปรับปรุงใหม่ด้วยตัวเอง นั่นคือการเช่าสิ่งที่เรียกว่าเปลือกและแกน มาแก้ไขปัญหานี้กันสักที
สภาพพื้นที่สำนักงานหลักของเชลล์ – คืออะไร
“เชลล์และคอร์หมายถึงอะไร” – นี่คือจุดเริ่มต้นของการค้นหาคำตอบสำหรับคำถาม: ควรเช่าสำนักงานในขั้นตอนใดของการปรับปรุงใหม่? Shell & core (หรือ "อยู่ระหว่างการตกแต่ง") คือสถานะของสถานที่ซึ่งยังไม่เหมาะสำหรับการเข้า การตกแต่งสำนักงานประเภทนี้แสดงถึงการขาดหายไปโดยสิ้นเชิง โดยมีเพียงผนังคอนกรีต พื้นและเพดาน การสื่อสารและการทำความร้อน และหน้าต่างกระจกสองชั้น สภาพของสำนักงานอาจแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทของอาคาร: ในศูนย์ธุรกิจคลาส A ในกรณีนี้ไซต์อาจพร้อมสำหรับการจัดเตรียมอย่างสมบูรณ์ แต่ในคลาส B และ C อาจต้องมีงานเพิ่มเติมเพื่อปรับระดับ ผนังและติดตั้งสัญญาณแจ้งเตือนเหตุเพลิงไหม้และระบายอากาศ
การตกแต่งล่วงหน้าคือสถานะของห้อง หลังจากนั้นการซ่อมแซมขั้นสุดท้ายจะตามมา ตามกฎแล้วสิ่งเหล่านี้คือผนังที่ปรับระดับอย่างสมบูรณ์พื้นเทการสื่อสารที่ติดตั้งการทำงานที่เหมาะสมของระบบทำความร้อนและระบายอากาศ โดยคร่าวๆ แล้ว นี่คือขั้นตอนการเปลี่ยนผ่านระหว่าง Shell & Core และสำนักงานที่สะอาด การตกแต่งที่สะอาดถือว่าสำนักงานพร้อมที่จะย้ายเข้า และสามารถดำเนินการตกแต่งเพิ่มเติมได้เฉพาะในกรณีที่จำเป็นและเป็นที่ต้องการของผู้เช่าหรือเจ้าของเท่านั้น
ข้อดีข้อเสียของเปลือกและแกน
การตกแต่งล่วงหน้า แม้จะมีความไม่สะดวก แต่ก็มีทั้งข้อเสียและข้อดีหลายประการ
ข้อเสียของเชลล์และคอร์:
- ต้องใช้เวลามากในการเตรียมสถานที่เพื่อย้ายเข้า
- ต้นทุนวัสดุและงานซ่อมแซมสูง
- ความเสี่ยงขนาดใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับการระบุข้อผิดพลาดร้ายแรงระหว่างการก่อสร้าง ราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หรือการล้มละลายของบริษัท
นอกจากนี้ยังมีแง่มุมเชิงบวกในการเลือกพื้นที่ในสถานะเชลล์และคอร์:
- ประการแรกคุณสามารถตกแต่งสำนักงานในสไตล์ที่เป็นเอกลักษณ์ของคุณเองหรือแบ่งออกเป็นโซนได้
- ประการที่สองเจ้าของบ้านตามกฎจะจัดวันหยุดเช่าระหว่างการปรับปรุงหรือดำเนินการซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง
- ประการที่สาม การเลือกตัวเลือก "เพื่อการตกแต่ง" จะเป็นการตัดสินใจที่มีเหตุผลหากคุณจะย้ายภายในสามเดือนขึ้นไป
ประโยชน์ของการตกแต่ง
สำนักงานพร้อมเข้าอยู่เป็นที่นิยมในหมู่ผู้เช่ามากขึ้น
มีเหตุผลหลายประการในการเลือกพื้นที่ทำงานเฉพาะนี้:
- ประหยัดเวลา. การตกแต่งที่สะอาดช่วยให้บริษัทสามารถย้ายเข้าไปในสำนักงานได้โดยเร็วที่สุด หากไม่มีปัจจัยรบกวนอื่น ๆ (ผู้เช่าปัจจุบันหรือปัญหาการชำระเงิน)
- ประหยัดเงิน. โดยปกติแล้วสำนักงานดังกล่าวจะไม่ต้องการค่าซ่อมแซมเพิ่มเติมในอนาคตอันใกล้นี้อย่างไรก็ตามตามกฎแล้วการตกแต่งให้เสร็จสิ้นนั้นเป็นเรื่องปกติมาก หากผู้เช่าระบุความปรารถนาที่จะเปลี่ยนการตกแต่งภายในก็สามารถทำได้โดยตกลงกับเจ้าของ
- มีโอกาสที่จะซ่อมแซมได้ดีขึ้นในอนาคต เนื่องจากในช่วงแรกที่ใช้สำนักงาน อาคารจะมีเวลาในการ "ชำระ" ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงลบใด ๆ ในระหว่างงานออกแบบใหม่หรือการเปลี่ยนแปลงเค้าโครง
ฉันควรเลือกการเคลือบประเภทใด?
การเลือกประเภทของสำนักงานดังที่ได้กล่าวมาแล้วนั้นเป็นประเด็นที่มีการถกเถียงกันและเป็นการยากที่จะให้คำตอบที่ชัดเจน สิ่งสำคัญที่คุณควรคำนึงถึงเมื่อเลือกคืองบประมาณขององค์กรของคุณ ซึ่งคุณยินดีลงทุนในงานซ่อมแซม รวมถึงเวลาที่วางแผนไว้ในการเคลื่อนย้าย กิจกรรมเฉพาะของคุณ และความมุ่งมั่นต่อรูปแบบองค์กรของคุณ หากคุณต้องการไปทำงานได้เร็วขึ้นและไม่สนใจสีของผนัง คุณสามารถเลือกสำนักงานที่พร้อมเข้าอยู่ได้ หากคุณพร้อมที่จะลงทุนเงินทุนเพิ่มเติมในพื้นที่ทำงานของคุณและไม่ได้วางแผนการเคลื่อนไหวอย่างเร่งด่วน Shell & Core คือคำตอบสำหรับคุณ
สำนักงานที่ “กำลังสร้างเสร็จ” หรือ Shell & Core คือห้องที่ไม่มีการปรับปรุงใดๆ ซึ่งต้องใช้เวลาและเงินจึงจะสามารถใช้งานได้ สถานที่ที่มีการตกแต่งอย่างดีคือพื้นที่ทำงานที่พร้อมเข้าอยู่ซึ่งสะดวกกว่าสำหรับผู้เช่าและต้องการต้นทุนที่ต่ำกว่า สำนักงานสำเร็จรูปหรือสำนักงานที่ต้องลงทุน ขึ้นอยู่กับคุณตัดสินใจ ในที่นี้ ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับกิจกรรมเฉพาะของบริษัท ช่วงเวลาของการย้าย และงบประมาณที่องค์กรของคุณมี
ค่าใช้จ่ายหลัก- คือประจุนิวเคลียร์มีประสิทธิผลที่อิเล็กตรอนเปลือกนอกสัมผัสได้ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ประจุแกนกลางคือการแสดงออกของแรงดึงดูดที่เวเลนซ์อิเล็กตรอนประสบกับแกนกลางของอะตอม ซึ่งคำนึงถึงเอฟเฟกต์การป้องกัน... ... Wikipedia
เปลือก- น้อยกว่า adj. เปลือกเหมือน adj. /เชล/,น. 1. เปลือกแข็งด้านนอกของสัตว์ เป็นเปลือกแข็งของหอยหรือครึ่งหนึ่งของเปลือกหอยสองฝา 2. วัตถุต่าง ๆ ใด ๆ ที่มีลักษณะคล้ายสิ่งปกคลุม เช่น รูปร่าง หรือมีมากกว่าหรือ… … Universalium
เชลล์ (กระสุนปืน)- บทความนี้เกี่ยวกับกระสุนปืนใหญ่ สำหรับกระสุนอาวุธเล็ก ดูที่ กระสุนปืนลูกซอง กระสุนบางส่วนจากสงครามโลกครั้งที่หนึ่ง จากซ้ายไปขวา: กระสุนกระจาย 90 มม., กระสุนเพลิงเหล็กหมู 120 มม., รุ่น 77/14 75 มม.... ... Wikipedia
ตัวอย่างหลัก- ตัวอย่างแกนหิน ผลิตภัณฑ์จากแท่นขุดเจาะเพชร (นกชนิดนี้เป็นนกจำพวกเนื้อลายพร้อย) ตัวอย่างแกนกลางคือส่วนทรงกระบอกของ (ปกติ) สารที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ ตัวอย่างแกนส่วนใหญ่ได้มาจากการเจาะด้วยการฝึกซ้อมพิเศษเข้าไปใน... ... Wikipedia
แกนอิเล็กตรอน- แกนอิเล็กตรอนคืออิเล็กตรอนในอะตอมที่ไม่ใช่เวเลนซ์อิเล็กตรอน จึงไม่มีส่วนในพันธะ. ตัวอย่าง: อะตอมของคาร์บอนมีอิเล็กตรอนทั้งหมด 6 ตัว โดย 4 ตัวในนั้นเป็นเวเลนซ์อิเล็กตรอน ดังนั้นอิเล็กตรอนอีก 2 ตัวที่เหลือจึงต้อง... ... วิกิพีเดีย
แกนหลัก (การผลิต)- แกนเป็นอุปกรณ์ที่ใช้ในกระบวนการหล่อและขึ้นรูปเพื่อสร้างโพรงภายในและมุมกลับเข้า โดยปกติแกนกลางจะเป็นสิ่งของที่ใช้แล้วทิ้งซึ่งถูกทำลายเพื่อเอาออกจากชิ้นส่วน มักใช้ในการหล่อทราย แต่... ... วิกิพีเดีย
เชลล์สคริปต์- บทความนี้เกี่ยวกับการเขียนสคริปต์ในระบบเช่น UNIX สำหรับการเขียนโปรแกรมแบบแบตช์ใน DOS, OS/2 และ Windows โปรดดูไฟล์แบตช์ สำหรับการเขียนโปรแกรมแบบแบตช์ใน Windows PowerShell Shell โปรดดูที่ Windows PowerShell#Scripting เชลล์สคริปต์คือสคริปต์ที่เขียนขึ้นสำหรับ... ... วิกิพีเดีย
เชลล์ เทอร์โบชาร์จเจอร์- กล่องข้อมูล ทีมงาน PBA color1=สีเหลือง color2=ชื่อสีเขียว=ก่อตั้ง Shell Turbo Chargers=1985| ประวัติศาสตร์=Shell Azodrin Bugbusters (1985 1986) Shell Azocord (1986) Shell Oilers(1987) Shell Rimula X(1990 1993; 1994 1995) Shell Helix (1993) Formula Shell Super… … Wikipedia
เชลล์ช็อคเชลดอน- กล่องข้อมูล โทรทัศน์ ชื่อตอน = Shell Shocked Sheldon Series = Garfield and Friends Caption = ซีซัน = 1 ตอน = 11 ออกอากาศ = 8 ตุลาคม 1988 การผลิต = US003 B Writer = Mark Evanier Sharman DiVono Director = John Walker Steve Clark John... .. . วิกิพีเดีย
แกนล้อ- ล้อ ล้อ (hw[=e]l), น. ล, ฮวอกุล, ฮวอวอล; คล้ายกับ D. wiel, Icel hv[=e]l, Gr. ไค โคลส, สกรา. จักระ; อ้างอิง ไอเซล. hj[=o]l, แดน. ฮิล, สว. ฮูล 218. อ้างอิง (วัฏจักร), (สารานุกรม).] 1. วงกลม… … พจนานุกรมภาษาอังกฤษนานาชาติที่ทำงานร่วมกัน
แกนกลาง- n. หน่วยที่สมบูรณ์ มักมีรูปร่างเป็นเลขแปด ซึ่งโดยปกติจะประกอบด้วยปลั๊ก เปลือก แก้วน้ำ สปริง ตัวยึดปลั๊ก และฝาครอบสปริง ส่วนใหญ่จะใช้ในกระบอกสูบและตัวล็อคแบบถอดเปลี่ยนและใช้แทนกันได้ ... พจนานุกรมของช่างทำกุญแจ
หนังสือ
- วัสดุโครงสร้างนาโนแบบลำดับชั้นขั้นสูง, เกวียง จาง, ภาพรวมของการพัฒนาล่าสุดและโอกาสในประเด็นเฉพาะที่สำคัญนี้ ครอบคลุมการสังเคราะห์ การแสดงคุณลักษณะ คุณสมบัติ และการประยุกต์ใช้โครงสร้างนาโนแบบลำดับชั้น... สำนักพิมพ์: จอห์น ไวลีย์ แอนด์ ซันส์ จำกัด, ซื้อในราคา 15,479.13 RUR อีบุ๊ค
- เทคโนโลยีมินิอิมัลชันโพลีเมอไรเซชัน, Vikas Mittal อธิบายเทคโนโลยีและเทคนิคมินิอิมัลชัน และเหตุใดจึงมีข้อได้เปรียบที่เหนือกว่าเทคโนโลยีโพลีเมอไรเซชันแบบอิมัลชันทั่วไป เทคโนโลยีและเทคนิคพอลิเมอไรเซชันมินิอิมัลชัน... ผู้จัดพิมพ์:
เรามักจะพบกับสถานการณ์ที่เมื่อลูกค้าเลือกสถานที่สำหรับสำนักงานใหม่ในศูนย์กลางธุรกิจสมัยใหม่ พิจารณาทางเลือกในการเช่าสถานที่พร้อมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานจากเจ้าของบ้าน หรือดำเนินการออกแบบและก่อสร้างสำนักงานอย่างเต็มรูปแบบโดยบริษัทที่เชี่ยวชาญด้าน ส่วน FIT-OUT
ด้วยการสั่งสมประสบการณ์ที่สำคัญในการดำเนินโครงการทั้งสำหรับผู้ใช้สำนักงานและบริษัทพัฒนา เราเสนอมุมมองเกี่ยวกับปัญหานี้จากตลาด FIT-OUT ซึ่งจะช่วยให้เรากำหนดได้อย่างเป็นกลางว่าตัวเลือกใดน่าสนใจและมีเหตุผลมากกว่า
FIT-OUT ที่ทำกำไรได้
ไม่มีความลับใดที่ตลาดมีทัศนคติแบบเหมารวมเกี่ยวกับต้นทุนการบริการคุณภาพสูงในกลุ่ม FIT-OUT นั่นคือการออกแบบการก่อสร้างการตกแต่งและอุปกรณ์ทางวิศวกรรมของสถานที่ภายในของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สิ่งนี้ใช้ได้กับสิ่งอำนวยความสะดวกคุณภาพสูงที่ทันสมัยพร้อมอุปกรณ์วิศวกรรมครบวงจร อย่างไรก็ตาม ในสภาพที่ทันสมัย ข้อเท็จจริงบอกว่าตรงกันข้าม: การเช่าสถานที่แบบ Shell&Core (โดยไม่ต้องตกแต่งให้เสร็จ) และการดำเนินโครงการ FIT-OUT อย่างอิสระนั้นมีราคาถูกกว่า และ ที่สำคัญที่สุดคือองค์กรที่ทำกำไรได้มากกว่าการเช่าสำนักงานพร้อมนักพัฒนาที่เหมาะสม
เราจะสังเกตปัจจัยที่บ่งชี้ได้มากที่สุดสามประการในการเลือกสถานที่ในรูปแบบ Shell&Core และการดำเนินการโครงการ FIT-OUT อย่างอิสระ
ราคา
ในแง่ของต้นทุนของข้อเสนอ สถานที่ที่ตกแต่งแล้วจะมีตำแหน่งอยู่ในตลาดโดยเฉลี่ย 20-30% มีราคาแพงกว่าคุณสมบัติรูปแบบเชลล์&คอร์ โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าเช่าอาคารเชลล์แอนด์คอร์จะอยู่ที่ประมาณ 700 เหรียญสหรัฐต่อตร.ม. ต่อปีรวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ในขณะที่ข้อเสนอพร้อมการตกแต่งจะอยู่ที่ประมาณ 850 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. ต่อปีรวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการ FIT-OUT คลาส A ตั้งแต่การออกแบบจนถึงการทดสอบเดินเครื่องของโรงงาน อยู่ระหว่าง 800 ถึง 1,200 เหรียญสหรัฐต่อ 1 ตร.ม. ซึ่งแน่นอนว่าในระยะแรกจะเพิ่มจำนวนต้นทุนสำนักงาน
เปรียบเทียบระดับต้นทุนเฉลี่ยสำหรับการเช่าอาคารสำนักงานระดับ “A” กรณีเช่าสถานที่ไม่ตกแต่งเสร็จ (shell&core) วันหยุดเช่า และค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการ FIT-OUT และการเช่าสถานที่โดยผู้พัฒนาตกแต่งให้เสร็จ รวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ต่อ 1,000 ตร.ม. ม.
|
เงื่อนไขการเช่า |
1 ปี (เป็นดอลลาร์) |
5 ปี (เป็นดอลลาร์) |
10 ปี (เป็นดอลลาร์) |
|
การเช่าสถานที่เชลล์แอนด์คอร์ |
|||
|
การดำเนินโครงการ FIT-OUT |
|||
|
คลาส “A” ในเชลล์&คอร์ + ต้นทุนสำหรับ FIT-OUT |
|||
|
สถานที่เช่าพร้อมผู้พัฒนาแบบฟิตเอาท์ |
|||
|
คลาส "A" พร้อมการตกแต่งจากผู้พัฒนา |
|||
|
ส่วนต่างต้นทุน |
หากเราเปรียบเทียบเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเช่าและดำเนินโครงการ FIT-OUT ได้แก่ การออกแบบ การก่อสร้าง การตกแต่ง และอุปกรณ์ทางวิศวกรรมของพื้นที่สำนักงาน และทางเลือกในการเช่าแบบพร้อมตกแต่ง ต้นทุนของทั้งสองวิธีจะเท่ากัน ปีที่ 6 ของการดำเนินงาน
คุณภาพ
โครงการ FIT-OUT แบ่งออกเป็นสองกลุ่มหลัก: ลูกค้ากลุ่มแรกคือ "ผู้บริโภค" สุดท้ายของสำนักงาน และกลุ่มที่สองซึ่งลูกค้าคือนักพัฒนาที่นำอาคารของตนออกสู่ตลาด
ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างพื้นที่เหล่านี้คือแนวทางในการเลือกโซลูชันการออกแบบ การก่อสร้าง การตกแต่ง และวิศวกรรม ข้อเท็จจริงที่บ่งชี้ก็คือ โดยเฉลี่ยแล้วนักพัฒนาซอฟต์แวร์จะใช้จ่ายประมาณ 500 เหรียญสหรัฐฯ ต่อ ตร.ม. ในการตกแต่งสถานที่เบื้องต้น ในขณะที่ช่วงต้นทุนโครงการสำหรับผู้บริโภคขั้นสุดท้ายอยู่ที่ 800 ถึง 1,200 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. และในการคำนวณของเรา ต้นทุนจะอยู่ที่ 1,000 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม.
สำหรับนักพัฒนา ขั้นตอน FIT-OUT เป็นเพียงส่วนหนึ่งของกระบวนการนำอาคารออกสู่ตลาด ดังนั้นจุดเน้นหลักคือการเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน ซึ่งมักจะทำให้ส่วนประกอบการทำงานและภาพลักษณ์เสียหาย ซึ่งส่งผลให้ระดับความสะดวกสบายในสำนักงานลดลง
ในกรณีของโครงการ FIT-OUT ที่เสร็จสมบูรณ์โดยอิสระ ลูกค้ามีความสนใจโดยตรงต่อคุณภาพงานสูงสุดที่เป็นไปได้ เป็นผลให้องค์ประกอบทั้งหมดของโครงการได้รับการศึกษาในรายละเอียดมากขึ้น: เค้าโครงการออกแบบตกแต่งภายในวัสดุตกแต่งอุปกรณ์ทางวิศวกรรมซึ่งทำให้มั่นใจในคุณภาพและความทนทานสูงของสำนักงาน ตัวอย่างเช่น เทคโนโลยีที่ PRIDEX Group ใช้ทำให้สามารถดำเนินโครงการที่ทันสมัยและสะดวกสบายมานานกว่า 10 ปี
ประสิทธิภาพ
การเลือกห้องที่ตกแต่งเสร็จแล้วมักเป็นเรื่องที่ต้องประนีประนอม นอกจากนี้ การประนีประนอมไม่เป็นผลดีต่อธุรกิจของคุณ ตามสมมติฐานที่ว่าทุกธุรกิจมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ทุกบริษัทต้องการพื้นที่ทำงานที่ปรับแต่งได้ซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายและคุณค่าของบริษัทอย่างเต็มที่
เมื่อทำงานเกี่ยวกับเลย์เอาต์และแนวคิดเรื่องที่พักของพนักงาน ทีมงานโครงการจะคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของลูกค้าและแผนการพัฒนา ซึ่งส่งผลให้เกิดโซลูชันที่ไม่เพียงคำนึงถึงสถานะปัจจุบันของธุรกิจของลูกค้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการพัฒนาของ ของบริษัทในอนาคตซึ่งสามารถเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของสำนักงานได้อย่างมาก
ในพื้นที่สำนักงานที่มีการคิดมาอย่างดีและจัดวางอย่างดี ประสิทธิภาพการทำงานของพนักงานจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 4-8% ในกรณีนี้ สำนักงานกลายเป็นหนึ่งในคุณสมบัติการแข่งขันหลักของบริษัทในสายตาของพนักงาน ซึ่งส่งผลเชิงบวกต่อแรงจูงใจของพนักงาน การลาออกที่ลดลง เป็นต้น
ข้อดีของการวางแผนฟรีและโครงการ FIT-OUT นั้นชัดเจน: ลูกค้าได้รับ carte blanche เพื่อดำเนินโครงการ ตัวเขาเองเป็นผู้กำหนดการออกแบบและเนื้อหาของโครงการตามความต้องการของเขาเลือกรูปแบบที่สมเหตุสมผลและสะดวกที่สุดดังนั้นจึงทำให้สำนักงานมีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับตัวเขาเอง
สรุป
จากปัจจัยทั้งสาม เราได้ประเมินแต่ละตัวเลือกสำหรับสำนักงานโดยเฉลี่ย 1,000 ตร.ม.
|
ค่าใช้จ่าย |
|||
|
เงื่อนไขการเช่า |
1 ปี (เป็นดอลลาร์) |
5 ปี (เป็นดอลลาร์) |
10 ปี (เป็นดอลลาร์) |
|
สำนักงานระดับ “A” ในเชลล์&คอร์ + ค่าใช้จ่ายสำหรับ FIT-OUT |
|||
|
การดำเนินโครงการ FIT-OUT |
|||
|
การประยุกต์ใช้โซลูชันการวางแผนที่ทันสมัยที่มีประสิทธิภาพสูง การปฏิบัติตามสำนักงานตามเป้าหมายของบริษัท (12%) |
|||
|
ลดค่าใช้จ่ายในการหาบุคลากรใหม่ จ่ายค่าลาป่วย - 6%* |
|||
|
ค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับสำนักงานระดับ "A" ในรูปแบบ Shell&Core + ค่าใช้จ่ายสำหรับ FIT-OUT |
|||
|
สำนักงานระดับ "A" พร้อมการตกแต่งของนักพัฒนา |
|||
|
พื้นที่ใช้งานไม่มีประสิทธิภาพ (10%) |
|||
|
ค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับสำนักงานระดับ "A" ที่ได้รับการตกแต่งโดยนักพัฒนา |
|||
|
ความแตกต่างทั้งหมดระหว่างตัวเลือก |
|||
|
ข้อมูลเริ่มต้น: |
|||
|
อัตราค่าเช่าเชลล์แอนด์คอร์ |
|||
|
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการ FIT-OUT |
|||
|
เช่าพร้อมตกแต่งขั้นพื้นฐาน |
|||
|
* อ้างอิงจากพนักงาน 100 คน ในพื้นที่สำนักงาน 1,000 ตร.ม. ด้วยเงินเดือนเฉลี่ย 1,500 เหรียญต่อเดือน |
|||
ในการคำนวณนี้เราไม่คำนึงถึงต้นทุนของ “การใช้เงิน” เพราะ ต้นทุนที่เกิดขึ้นช่วยลดภาระภาษีและตัวบ่งชี้นี้ไม่มีนัยสำคัญ
ตัวเลือกในการดำเนินโครงการ FIT-OUT อย่างอิสระได้รับเลือกโดยตัวแทนส่วนใหญ่ใน Fortune 500 ซึ่งมาตรฐานองค์กรกำหนดให้บริษัทต่างๆ ต้องเปลี่ยนสำนักงานอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกๆ 5-7 ปี นั่นคือในช่วงระยะเวลาคืนทุนของโครงการ FIT-OUT กลยุทธ์นี้ช่วยให้สามารถใช้ทรัพยากรพื้นที่สำนักงานได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ในด้านหนึ่งด้วยต้นทุนที่สมเหตุสมผลมากที่สุด อีกด้านหนึ่ง
ดังนั้นความเป็นจริงของตลาดได้ลบล้างข้อโต้แย้งเกือบทั้งหมดในเรื่องสถานที่โดยนักพัฒนาเสร็จสิ้น แน่นอนว่า หากจำเป็นต้องมีการเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว ข้อเสนอดังกล่าวยังคงน่าสนใจ ในขณะที่ในกรณีอื่นๆ ข้อดีของแนวทางที่เกี่ยวข้องกับการเช่าสถานที่แบบ Shell&Core และการดำเนินโครงการ FIT-OUT อย่างเป็นอิสระนั้นชัดเจน
Sergey Kudryavtsev หุ้นส่วนผู้จัดการของ Pridex Group
แนวทางการทำงานตามหลักการ (วิธีการ หลักการ) ของ “SHELL & CORE” ปรากฏเป็นมาตรการที่จำเป็นในการก่อสร้างอาคารบริหารและสำนักงานในตอนแรก และอาคารสาธารณะ (โดยเฉพาะร้านค้าปลีก) ในอันดับที่สอง
“เชลล์และคอร์” - เชลล์และคอร์ เปลือกและแกนกลาง หลักการของการแบ่งประการแรกคือการสร้างระบบสนับสนุนทางวิศวกรรมออกเป็นสองส่วน โดยส่วนแรก (แกน, แกนกลาง) ได้รับการออกแบบและนำไปใช้อย่างเต็มรูปแบบ และส่วนที่สอง (เปลือก, เปลือก) คำนวณเท่านั้น ความสับสนบางอย่างเกิดขึ้นเนื่องจากความจริงที่ว่าสำหรับส่วนการก่อสร้างของอาคารรวมถึงองค์ประกอบโครงสร้างหลัก (ผนัง, เสา, คาน, พื้นไม่ว่าจะทำจากองค์ประกอบสำเร็จรูปหรือคอนกรีตเสริมเหล็กเสาหิน) จะใช้คำว่าแกน . และสำหรับพาร์ติชั่นภายในและการตกแต่ง - คำว่าเชลล์ (เชลล์, เชลล์) ตามตรรกะในชีวิตประจำวันผนังด้านนอกควรเรียกว่าเปลือกและทุกสิ่งที่อยู่ภายในควรเรียกว่าแกนกลาง แต่สถาปนิกและวิศวกรก็มีเหตุผลของตัวเอง เราดำเนินการจากข้อเท็จจริงที่ว่าแกนกลาง (องค์ประกอบพื้นฐานของอาคาร โครงกระดูก) สามารถและควรเป็นเพียงสิ่งที่สามารถสร้างได้ (และก่อนหน้านั้น แน่นอน ออกแบบไว้) ในตอนแรก พาร์ติชันภายในและการตกแต่ง (เช่น เปลือก เปลือก) ไม่สามารถสร้างขึ้นตั้งแต่แรกได้
การออกแบบและติดตั้งระบบที่รวมอยู่ใน "เปลือก" จะดำเนินการหลังจากกำหนดการแบ่งเขตการทำงานภายในพื้นแล้ว ในขณะเดียวกันการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของสถานที่ภายในโซนนั้นเป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาและบางครั้งก็ไม่สามารถยอมรับได้ สาเหตุหลักมาจากการปันส่วนหรือการจำกัดภาระของระบบวิศวกรรมเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ ตัวอย่างเช่น สำหรับสถาบันทางการแพทย์ สถานประกอบการด้านอาหาร สปา ห้องอาบแดด และอื่นๆ ปริมาณทรัพยากรที่ใช้โดยระบบวิศวกรรม (ปริมาณอากาศที่จ่ายและระบายอากาศ น้ำเย็นและน้ำร้อน ไฟฟ้า ความเย็นสำหรับระบบปรับอากาศ หรือแม้แต่อุตสาหกรรม เย็นสำหรับการขายปลีก) และการเพิ่มขึ้นดังกล่าวอาจมีนัยสำคัญมาก
แน่นอนจากมุมมองของผู้ใช้ "SHELL & CORE" เกี่ยวข้องกับพาร์ติชันภายในและการตกแต่งเป็นหลัก นี่คือส่วนที่มองเห็นได้ของห้อง และเมื่อสร้างเสร็จแล้ว ควรสร้างให้เสร็จตั้งแต่พื้นถึงเพดาน ไม่มีอะไรน่าพึงพอใจไปกว่าการปรับปรุงใหม่โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทุกอย่างถูกต้องและประณีต การออกแบบที่มีสไตล์และสีสันที่ชื่นชอบจะช่วยเพิ่มความรู้สึกนี้เท่านั้น แม้ว่าปรากฎว่าห้องไม่มีการระบายอากาศ เครื่องปรับอากาศ และน้ำ และแม้กระทั่งไฟฟ้า สิ่งนี้จะทำให้ผู้ใช้อารมณ์เสียน้อยกว่าสำนักงานที่ "อัดแน่น" อย่างสมบูรณ์ด้วยระบบวิศวกรรมที่ไม่มีการตกแต่งขั้นสุดท้าย แต่ความคิดทางวิศวกรรมยังคงดำเนินต่อไปอย่างเต็มที่ สำนักงานที่สมบูรณ์แบบที่สุดจะไม่สามารถทำงานได้หากไม่มีโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมที่จำเป็นทั้งหมด และอุปกรณ์ที่ติดตั้งก็ใช้งานได้ ให้ชาวสปาร์ตันเท่านั้นที่รู้สึกสบายใจเมื่ออยู่ในนั้น แม้ว่าภายนอกจะไม่ได้ชื่นชมมันก็ตาม แต่มันก็สามารถทำงานได้
ทุกสิ่งที่มองไม่เห็นด้วยตาดูเหมือนไม่สำคัญและสำคัญสำหรับเรามากนัก สิ่งนี้เป็นที่รู้จักกันดีในหมู่ผู้เข้าเส้นชัยรอบด้าน (ผู้ที่วางสายไฟ ฉาบปูน และเดินน้ำ) ดังนั้นทุกสิ่งที่อยู่ภายในการพูดนานน่าเบื่อและกำแพงทุกสิ่งที่ซ่อนอยู่จากสายตาของลูกค้าสามารถดำเนินการได้ไม่ดี (และมักจะ) ดำเนินการได้ไม่ดีจากวัสดุที่ไม่เหมาะสมหรือคุณภาพต่ำ (และราคาถูก) โดยละเมิดมาตรฐาน และบางครั้งก็ไม่ได้ดำเนินการเลย ฉันเคยเห็นอาคารที่มีองค์ประกอบ "ตกแต่ง" ของระบบวิศวกรรม ดูเหมือนว่าจะอยู่ที่นั่น แต่ก็ไม่ได้ผล ดังนั้นในขั้นต้นการสื่อสารทั้งหมดจะต้องได้รับการออกแบบและวางซึ่งจะถูกซ่อนไว้ในภายหลัง (จะมีการร่างใบรับรองการทำงานที่ซ่อนอยู่ตามนั้นเสมอและนี่ไม่ใช่พิธีการเลย แต่เป็นโอกาสสำหรับลูกค้าที่จะมั่นใจในความถูกต้องของ การออกแบบการดำเนินการและคุณภาพของวัสดุความสามารถในการป้องกันการ "ฝัง" ข้อบกพร่องในผนังหรือของเสียจากการก่อสร้างในการพูดนานน่าเบื่อ) ในบางกรณี คุณสามารถตรวจสอบการทำงานของระบบวิศวกรรมได้ด้วย หลังจากนี้คุณก็สามารถเริ่มดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้
ดังนั้นหลักการ “SHELL & CORE” ช่วยให้ลูกค้าสามารถตอบสนองความต้องการด้านความสวยงามและทางเทคนิคได้อย่างเต็มที่ แต่มีราคาแพงกว่าและใช้เวลาในการออกแบบและซ่อมแซมอย่างมาก เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผลที่สุดเมื่อคาดหวังลูกค้าที่มีความต้องการส่วนบุคคลและความต้องการพิเศษ เช่น ในด้านความปลอดภัย (เช่น ห้องประชุมที่กันเสียง-แสง-กันวิทยุ)
ในความคิดของฉัน การออกแบบตามหลักการ "SHELL & CORE" ในทางวิศวกรรมเป็นสิ่งจำเป็นเป็นอันดับแรก เพื่อลดการเปลี่ยนแปลงซึ่งเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เมื่อเปลี่ยนเค้าโครงและแม้แต่จุดประสงค์ของสถานที่ภายในชั้นและบางครั้งก็ทั้งอาคาร นั่นคือเหตุผลที่หลักการ "SHELL & CORE" เป็นพื้นฐานของการออกแบบการปฏิบัติงาน ซึ่งเหนือสิ่งอื่นใดเราทำ
บอยโก วาเลนติน วาซิลีวิช
ผู้อำนวยการทั่วไปของ Escada LLC
